物业费缴纳教材依据和缴纳标准的实务探讨.docVIP

业主交纳物业费的依据与标准是什么？ 文/江苏良翰律师事务所?刘宏伟 方赞 在物业管理中，物业费是核心问题。经常发生的情形是业主往往采用缓交、甚至不交物业费的方式来对抗物业服务企业，而且不交物业费的理由也是五花八门。本文主要针对物业费的交纳依据与标准作实务上的探讨。 【案情摘要】 原 告： XX物业管理有限公司 被?告： W先生、W女士 一审法院：上海市长宁区人民法院??? 二审法院：上海市第一中级人民法院 案?由：物业服务合同纠纷 物业公司诉称：原告受被告所在小区业主委员会委托，为小区提供物业服务。依据《物业服务合同》的约定，被告所有的物业服务费为6.3元/㎡；该费用应在每季首月的5日前交纳，逾期交纳的应每日加收3‰的滞纳金。被告系小区物业范围内的物业所有权人，应当按照物业服务合同的约定支付物业服务费，但是被告却拖欠物业费，经多次催缴仍未支付。故诉至法院要求给付物业费并承担滞纳金。 被告辩称：被告所有的物业有其特殊性，其具备独立的供水、供电系统，进出房屋均在案涉小区外，与小区的整体是隔离的，不属于原告的物业服务范围之内。另外，原告对小区内其他商铺物业，却按照不同的标准收费，于被告而言显失公平，被告不能接受。按照《物业服务合同》约定的每日3‰标准计取滞纳金加重了被告的义务，请法院予以调整。 【案情分析】 在接受原告的委托后，代理律师对案件进行了详细的分析和探讨，并组织了律所内部的讨论会。在此基础上，代理律师列出与本案相关的了几个重要事实。 1、案涉的《物业服务合同》所涉及的范围； 2、被告所有的物业在相关设施配套上有特殊性，其供电、供水、排水系统都是独立于小区的； 3、在物业服务期间，被告在之前一直按时交纳物业服务费，后来将房子租赁后就不曾及时交纳物业费； 4、物业公司提供了符合合同要求的物业服务。 在同原告进一步磋商后，我们代表原告围绕诉请从如下方面展开了诉讼： 第一，向法院提交《物业服务合同》、案涉物业的产权信息、《催缴物业费通知单》等证据材料，表明原告系小区业主委员会选聘的物业公司，为小区提供物业服务，且在合同中约定了物业服务费的收费标准和违约责任承担方式；被告系案涉物业的产权人，应当依约向原告交纳物业费。 第二，在原告进驻小区提供物业服务的前期，被告都按时交纳物业费，只是后来将房屋租赁给他人作餐饮用，就未再交纳物业费，由此可见，被告所辩称的其所有的房子不在物业服务范围区域内的说法显然是不成立的。 【法院判决】 一审判决：上海市长宁区人民法院经审理后认为，原告与小区业主委员会签订的《物业服务合同》，对原告向小区业主收取物业服务费的标准进行了约定，此系合同双方真实的意思表示，其内容符合相关法律规定，应认定为合法有效。被告系小区的业主，故《物业服务合同》的内容对其具有约束力。被告拒付物业服务费的行为，不仅损害了原告的利益，同时也相对损害了小区内其他及时交纳物业服务费的业主的利益。被告辩称的其所有的物业不在小区范围内，因无证据证明法院不予采信；之于原告的物业服务费收费标准，乃是小区业主委员会与物业公司约定，物业公司无权随意变更。故判决被告向原告支付欠缴的物业。 二审判决：物业公司与小区业主委员会签订《物业服务合同》，为小区物业提供管理服务。上诉人（一审被告）所有的案涉物业在物业服务范围内，且上诉人也接受了物业公司提供的物业服务，应依约向物业公司支付物业费。据此，驳回上诉，维持原判。 【裁判解析】 一审法院基本支持了代理律师的代理意见，也判决被告及时支付欠缴的物业费。被告不服，提起了上诉，并在上诉状中提出物业服务合同是双务合同，被上诉人（一审原告）应该向法院证明其已经提供了符合合同约定标准的服务。代理律师首先肯定了一审判决查清的事实，适用法律也正确，因此请求法院驳回上诉维持原判。对于上诉人（一审被告）提出的举证义务问题，代理律师认为，民事诉讼法的举证原则是谁主张谁举证。原告追讨欠缴物业费，只需要向法院证明被告欠缴费用的事实。至于被告所辩称的，原告未提供符合合同标准的服务，这则是需要被告进行举证的。最终二审法院采纳了代理律师的意见，驳回了上诉。 在物业管理中，物业费是核心问题。经常发生的情形是业主往往采用缓交、甚至不交物业费的方式来对抗物业服务企业，而且不交物业费的理由也是五花八门：1、业主未与物业服务企业签订过物业管理合同；2、业主未曾入住小区，也就是未实际使用物业服务企业提供的服务；3、物业服务企业的物业费收费标准不合理……这些理由言之凿凿，听起来似乎也没有太多可以辩驳的理由。但是根据现有的法律、法规，业主是需要交纳物业费的，除非物业管理合同有约定业主可以不交物业费。 一、未签订物业管理合同，业主也需要交纳物业费 这里的未签订物业管理合同有个特定意义，指的是业主未直接与物业服务企业签订物业管理合同的情形。在实践中，一个物业小