中级财务会计第8章.docVIP

PAGE 17 PAGE 1 第 页 教学目标 知识目标：理解投资性房地产的定义、特征及范围；掌握投资性房地产的确认和初始计量；掌握投资性房地产的后续计量；掌握投资性房地产的转换与处置。 能力目标：掌握投资性房地产的初始计量、后续计量和投资性房地产的转换与处置。 教学重点 投资性房地产初始计量、后续计量、转换与处置的会计处理 教学难点 投资性房地产的转换与处置 教学手段 案例讲解、模拟演练 教学学时 4 教 学 内 容 与 教 学 过 程 设 计 注 释 房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露需要遵守《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定。 第一节 投资性房地产概述 一、投资性房地产的定义及特征 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。其主要有以下几个特征： 1．投资性房地产是一种经营性活动 投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权。这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动，以及与之相关的其他活动形成的经济利益的总收入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。尽管其增值收益通常与市场供求、经营发展等因素相关，但目的是增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动，以及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。 2．投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 企业持有的房地产除了用作生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务，这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货（已建完工的商品房）的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有的房地产的构成情况和盈利能力。 企业在首次执行《企业会计准则第3号——投资性房地产》时，应当根据投资性房地产的定义对企业资产进行重新分类。凡是符合投资性房地产定义和确认条件的建筑物和土地使用权，均应当归为投资性房地产。 3．投资性房地产有两种后续计量模式 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。也就是说，《企业会计准则第3号——投资性房地产》适当引入公允价值模式，在满足特定条件的情况下可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。 二、投资性房地产的范围 投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 （一）已出租的土地使用权 已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。通常，企业取得土地使用权既包括在一级市场上以缴纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本升值收益，符合投资性房地产的定义。例如，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，企业管理当局（董事会或类似机构）做出书面决议明确继续持有这部分土地使用权，待其增值后以赚取增值收益。 企业在依法取得土地使用权后，应当按照国有土地有偿使用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设。按照国家有关规定认定的闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。 （三）已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物，以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。企业在判断和确认已出租的建筑物时应当把握以下三点： （1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 （2）已出租的建筑物是企业已经和其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。 （3）企业将建筑物出租。按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑