别墅产品定位与规划设计建议.ppt

产品营销时代，产品品质好坏与否决定楼盘整体营销成败 我们深信：好的产品，就是成功的一半 ;一、上饶别墅市场概述 1、别墅楼盘不少，真正高品质纯别墅社区不多； 2、别墅作为整个楼盘建筑种类的补充，与普通住宅混居在一起，未能体现居住优势； 3、建筑定位、客群定位、社区定位不明晰； 4、以整体楼盘为宣传主打，弱化了别墅及排屋的包装； 5、围绕别墅及排屋的相应配套弱，更未能体现文化与品质； 6、社区内物业价格可比性强，难拉开距离与档次； 7、类别墅产品市场供应充足，产品差异性程度不高；独栋别墅供应量有限，仅作社区点缀； 8、别墅产品去化速度相对平稳； 9、独栋别墅的价格趋势走强，与类别墅价差逐渐拉大； 10、别墅配套相对较弱，会所功能单一 ；;二、项目规划条件 用地规模：200亩+80亩（工业用地，已经取得） 建筑性质：低密度住宅 容积率要求：原有容积率不能满足做低密度住宅的条件，必须适当舍弃部分容积率，现考虑以容积率0.7为标准。 用地特征：区域空间现状呈环抱状，北依山地，中部东南侧低洼，地势北高南低，气流通畅，周边是植被良好的山地绿化，地块南向正对宽阔的防护绿地（30亩种植林），是进入上饶市区的景观要冲，是难得的林山依绿式高档环境，用地条件优越，非常适合做别墅产品。 ;三、产品类型建议 200亩占地，按0.7容积率计算，可建面积为93000㎡ 可建面积：93240㎡（按容积率0.7计算） 200亩*666㎡/亩*0.7=93240㎡ ;产品类型;产品类型;1、通过市场调查得知，现有上饶市场别墅类楼盘中，很少有以独栋为主打的项目，其仅仅在一些优势区域有布置，作为一个卖点而设置； 2、双拼和联排这类所谓的中间产品，市场供应量非常大；市场缺的是独栋，不缺双拼以及联排； 3、独栋别墅数量的增加，可促进整个社区的价值提升； 4、从现有别墅价格走势看，独栋别墅在未来的价格提升空间更广； 5、独栋别墅数量少，市场稀缺；叠拼别墅总价低，客户层面广，这两者受欢迎程度最高； 6、独栋别墅与类别墅产品造价水平相当，但利润率高出很多； 7、地价成本低的优势体现，有资本做低密度住宅，独栋别墅是最好的体现； 8、项目用地条件优越，仅做类别墅资源浪费可惜； 9、项目地段偏远，上饶人对区域地段非常在意，如果覆以普通产品难以有竞争力； 10、两表对比，按同样的单价测算，调整后的总销售额有增无减； （18576万元-18120万元=456万元）;项目名称;四、基本空间布局 1、基本思路 ①根据基地现状，在设计中充分考虑基础地形地貌条件与周边自然景观环境，把住宅融入环境中； ②从社区的品质和定位而言，作为别墅产品需要尽可能地拓展居住的景观环境空间；重视平面规划和竖向规划设计相结合，形成建筑布局上的差异性，借势山坡地形创造出具有层次变化的建筑群体效果； ③完备、合理、实用的公建配套布置； ④以独栋别墅为主、叠拼别墅为辅、少量联排别墅点缀补充的产品线搭配布局； ;2、空间布局建议 ①在项目西面规划两排（共20幢）叠拼别墅、项目最南面规划一排（共6幢）联排别墅，其余空间则规划140幢独栋别墅； ②在最具景观资源优势的区域，适当布置1—2幢楼王，如项目的东北角以及项目中心景观节点周边； ③公建配套区域规划在用地的东南面，紧邻村民点，建筑依山坡地势延绵伸展。 ;总平规划建议 ;五、交通组织建议 1、出入口设置 根据现状地形和规划布局，以及可实际操作的可能，在用地东南角与城区 相连接处设置主入口外，另在用地的西面设置一个次入口，主次出入口与 区内的环行道路相联，很好的解决小区交通的出入问题和消防疏散问题。 ;2、道路系统 ①因为项目西侧为叠拼别墅区域，在理想角度上考虑能否与独栋别墅区做个隔离，因此需要考虑做两个道路系统，叠拼别墅与独栋别墅区分别有各自的道路系统，既独立又紧密相连；以上想法为理想状态，可适当考虑，如果不具备实际设计可操作性（因为最佳的别墅社区的道路系统将会占去17%的面积），那么仍按一个道路系统去做； ②保证车行的通畅而又不占用过多的绿地；车行道路以尽量减少开挖山坡为原则，保持用地开发利用的完整性，道路面积尽量减少，利用率尽量提高； ③道路系统要有良好的交通通达性，考虑与车库的融合； ④在充分尊重交通组织通畅的前提下做好与景观的融合，达到移步换景的效果； ⑤不仅建立良好的区内动线关系，还需要安排好内部交通和外部交通的组织与衔接；;3 、步行系统 很多别墅项目缺乏足够的步行道路，而且部分设计中还带有隔断，使住户在行 为活动、视觉感受、空间心理感受等方面颇为压抑。建议要把步行系统与景观 轴结合起来，步行系统沿主要绿化景观系统设置，将主要的景观节点联系起来 ，并有效的通达每个组团，同时提高步行系统的趣味性和环境感。 ;六、建筑风格建议 ①上饶别墅市场北美、欧洲