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别墅产品定位与规划设计建议.ppt 37页

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产品营销时代,产品品质好坏与否决定楼盘整体营销成败 我们深信:好的产品,就是成功的一半 ;一、上饶别墅市场概述 1、别墅楼盘不少,真正高品质纯别墅社区不多; 2、别墅作为整个楼盘建筑种类的补充,与普通住宅混居在一起,未能体现居住优势; 3、建筑定位、客群定位、社区定位不明晰; 4、以整体楼盘为宣传主打,弱化了别墅及排屋的包装; 5、围绕别墅及排屋的相应配套弱,更未能体现文化与品质; 6、社区内物业价格可比性强,难拉开距离与档次; 7、类别墅产品市场供应充足,产品差异性程度不高;独栋别墅供应量有限,仅作社区点缀; 8、别墅产品去化速度相对平稳; 9、独栋别墅的价格趋势走强,与类别墅价差逐渐拉大; 10、别墅配套相对较弱,会所功能单一 ;;二、项目规划条件 用地规模:200亩+80亩(工业用地,已经取得) 建筑性质:低密度住宅 容积率要求:原有容积率不能满足做低密度住宅的条件,必须适当舍弃部分容积率,现考虑以容积率0.7为标准。 用地特征:区域空间现状呈环抱状,北依山地,中部东南侧低洼,地势北高南低,气流通畅,周边是植被良好的山地绿化,地块南向正对宽阔的防护绿地(30亩种植林),是进入上饶市区的景观要冲,是难得的林山依绿式高档环境,用地条件优越,非常适合做别墅产品。 ;三、产品类型建议 200亩占地,按0.7容积率计算,可建面积为93000㎡ 可建面积:93240㎡(按容积率0.7计算) 200亩*666㎡/亩*0.7=93240㎡ ;产品类型;产品类型;1、通过市场调查得知,现有上饶市场别墅类楼盘中,很少有以独栋为主打的项目,其仅仅在一些优势区域有布置,作为一个卖点而设置; 2、双拼和联排这类所谓的中间产品,市场供应量非常大;市场缺的是独栋,不缺双拼以及联排; 3、独栋别墅数量的增加,可促进整个社区的价值提升; 4、从现有别墅价格走势看,独栋别墅在未来的价格提升空间更广; 5、独栋别墅数量少,市场稀缺;叠拼别墅总价低,客户层面广,这两者受欢迎程度最高; 6、独栋别墅与类别墅产品造价水平相当,但利润率高出很多; 7、地价成本低的优势体现,有资本做低密度住宅,独栋别墅是最好的体现; 8、项目用地条件优越,仅做类别墅资源浪费可惜; 9、项目地段偏远,上饶人对区域地段非常在意,如果覆以普通产品难以有竞争力; 10、两表对比,按同样的单价测算,调整后的总销售额有增无减; (18576万元-18120万元=456万元);项目名称;四、基本空间布局 1、基本思路 ①根据基地现状,在设计中充分考虑基础地形地貌条件与周边自然景观环境,把住宅融入环境中; ②从社区的品质和定位而言,作为别墅产品需要尽可能地拓展居住的景观环境空间;重视平面规划和竖向规划设计相结合,形成建筑布局上的差异性,借势山坡地形创造出具有层次变化的建筑群体效果; ③完备、合理、实用的公建配套布置; ④以独栋别墅为主、叠拼别墅为辅、少量联排别墅点缀补充的产品线搭配布局; ;2、空间布局建议 ①在项目西面规划两排(共20幢)叠拼别墅、项目最南面规划一排(共6幢)联排别墅,其余空间则规划140幢独栋别墅; ②在最具景观资源优势的区域,适当布置1—2幢楼王,如项目的东北角以及项目中心景观节点周边; ③公建配套区域规划在用地的东南面,紧邻村民点,建筑依山坡地势延绵伸展。 ;总平规划建议 ;五、交通组织建议 1、出入口设置 根据现状地形和规划布局,以及可实际操作的可能,在用地东南角与城区 相连接处设置主入口外,另在用地的西面设置一个次入口,主次出入口与 区内的环行道路相联,很好的解决小区交通的出入问题和消防疏散问题。 ;2、道路系统 ①因为项目西侧为叠拼别墅区域,在理想角度上考虑能否与独栋别墅区做个隔离,因此需要考虑做两个道路系统,叠拼别墅与独栋别墅区分别有各自的道路系统,既独立又紧密相连;以上想法为理想状态,可适当考虑,如果不具备实际设计可操作性(因为最佳的别墅社区的道路系统将会占去17%的面积),那么仍按一个道路系统去做; ②保证车行的通畅而又不占用过多的绿地;车行道路以尽量减少开挖山坡为原则,保持用地开发利用的完整性,道路面积尽量减少,利用率尽量提高; ③道路系统要有良好的交通通达性,考虑与车库的融合; ④在充分尊重交通组织通畅的前提下做好与景观的融合,达到移步换景的效果; ⑤不仅建立良好的区内动线关系,还需要安排好内部交通和外部交通的组织与衔接;;3 、步行系统 很多别墅项目缺乏足够的步行道路,而且部分设计中还带有隔断,使住户在行 为活动、视觉感受、空间心理感受等方面颇为压抑。建议要把步行系统与景观 轴结合起来,步行系统沿主要绿化景观系统设置,将主要的景观节点联系起来 ,并有效的通达每个组团,同时提高步行系统的趣味性和环境感。 ;六、建筑风格建议 ①上饶别墅市场北美、欧洲

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