海南旅游地产研究.pptxVIP

PART 1 背景研判 一、国家旅游地产政策走向研判 二、国家支持海南国际旅游岛建设 PART 2 海南旅游地产发展解读 一、发展现状 二、开发模式 三、发展脉络 PART 3 海南旅游地产发展困境 一、配套服务欠缺，度假功能不足 二、产品中低端为主，整体品质不高 三、空间分布不均，两极发展分化 四、地域特色不足，舶来文化为主 五、区域融合欠缺，地产孤立发展 六、地产空置率高，社会资源浪费;背景研判;一、国家旅游地产政策走向研判 我国的的30年间经历了数次大的调整，房地??政策与宏观经济环境有着密切关系，其调整是为了更好地为经济发房地产政策在改革开放展服务。自1998年房地产商品化以来，国家地产调整政策基本是在地产过快增长时候，采取行政干预手段，抑制房价过快增长，带房价增长趋势趋于平稳，松绑政策，促使楼市复苏，依次循环下去。 我国房地产调控的根本目标是抑制房价过快增长，使房价增长与经济发展相互协调。鉴于未来20-30年，我国经济仍然将会保持高速增长，房价的总体趋势是不断上涨，可以预见未来我国地产调控仍旧是“行政干预抑制房价过快增长-房价平稳增长-房价快速增长-抑制房价过快增长……”过程。;二、国家战略下的海南国际旅游岛建设;海南旅游地产发展解读;地产开发仍然是促进海南发展的核心动力;用地出让价格呈大幅上涨趋势;模式一：湾区高端度假地产开发模式——以陵水为代表的湾区开发;模式二：养老地产开发模式——海岛中部定安代表的“候鸟型”社区开发;模式三：复合旅游地产的开发——文昌代表的城市拓展新区开发;三、发展脉络;海南旅游地产发展困境;关键点：地产投机、跑马圈地;二、配套服务欠缺，度假功能不足;三、产品中低端为主，整体品质不高;四、空间分布不均，两极发展分化;五、地域特色不足，同质化严重;六、区域融合欠缺，地产孤立发展;七、地产空置率高、社会资源浪费;结论与展望;海南旅游地产发展政策调整建议;（一）优化升级，提档升级;（二）文化为魂，塑造特色;（三）区域融合，产业主导;（四）控制速度，持续开发;关键点：差别化供地、项目供地、优质土地储备;分时度假（Timeshare）是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合在一起的全新投资模式和度假住宿设施。它起源于六十年代的法国阿尔卑斯地区，70年代引进美国后得到了迅速发展，并延伸到全世各地，逐步成为全球推崇休闲新型度假投资方式。 海南试点分时度假具有多方面可行性： 旅游地产行业诉求——海南是全国旅游地产发展的前沿地，也是旅游地产投资规模最大、旅游地产发展最成熟地区。分时度假作为一种领先的旅游地产投资理念，已成为国际上一种重要的旅游地产投资模式。 产权所有者诉求——目前，海南旅游地产存在大量的空置现象，近一半房产每年仅使用一次，造成大量资源浪费、财产浪费，产权所有者也希望一种新的成本分摊模式与利益共享模式。 度假使用者诉求——基于海景房本身的缺陷，海景房由于靠海的气候影响，长时间无人居住，会导致内部装修遭到严重腐蚀，家具、电视等设备也会被腐蚀，需要重新装修才能使用。度假者具有强烈的低成本管理需求。 物业管理者诉求——由于大量岛外度假人群居住时间很短，绝大部分产权所有者不缴纳物业费，导致物业公司无法进行管理和维护。物业管理者也希望旅游地产长期有人居住，以便于其进行统一管理和维护。 ;1、试点城市 三亚、海口 2、选择依据 三亚、海口是海南旅游地产集中区域，且度假产品丰富，度假市场和旅游地产市场发育较为成熟 3、分时度假产业组成 分时度假交换公司——分时度假交换公司本身并不拥有度假地村或酒店，他们致力于构建一套基于会员的度假权益交换网络和运营体系，采用“按服务收费”盈利模式，主要收取会员费、撮合交易的中介费用和提供附属设施的服务费用。 分时度假销售商和发展商——负责建造或者开发度假村，通过营销，将度假村的使用权销售给消费者，为消费者提供短期融资服务，并对度假村运营管理。 度假酒店——除专门针对分时度假开发的度假酒店外，很多酒店是混合用途的，既提供酒店客房，也提供分时度假单元。这些酒店既有饭店集团管理和开发的，也有大量单体酒店。 4、分时度假试点操作模式 新建分时度假旅游地产 选择度假资源丰富地区进行试点，通过市场招商选择分时度假销售商和发展商，对其实行优先供地优惠政策，依托分时度假带来的持续客源增加海南旅游综合收益。 已建旅游地产分时度假转变 引进RCI（ResortsCondominiumsInternational）、DAE（DialanEx-change）、II（IntervalInternation-al）等国际知名分时度假交换公司，对其实行税收优惠政策，逐步实现目前空置房产的分时度假转变，解决海南鬼城和地产空置问题。