中原区房地产市场调研.pptxVIP

政策趋势——经济下行压力下，房地产调控由2013年的逐渐加码，转变为2014年的逐步放松，限购取消，限贷放松，降息开启，同致行：2015年市场走出市场低谷，新一轮楼市上升走势出现。 ;土地市场——2014年1-11月份住宅土地成交477.6万㎡，与去年同期相比，供应增长36.8%，成交增长10.3%，未来住宅供应量将激增，楼面价由2013年的1035元/㎡拉升至2014年的1436元/㎡，成本增加推动房价。;住宅市场——2014年1-10月住宅市场供应608.7万㎡，成交472.5万㎡，全年供应激增，供求差距高达136.2万㎡，成交??价总体较为平稳，目前为8818元/㎡，低于去年同期成交均价。2014年房地产市场供过于求，房价稳中有降。;住宅存量——2013年住宅市场量价齐飞，全年住宅库存维持在300万㎡上下，出清周期维持在5个月以内，2014年由于供应量的激增，导致库存量快速攀升，出清周期目前为9个月左右，库存周期加长，去化库存成为市场主流。;;宏观市场分析;;区域规划——陇海快速路的修建，30分钟便可快速通达郑州东区，城区距离感进一步缩减，区域交通价值和成熟度将获得进一步的提升和置业认可。;区域规划——随着地铁5号线的开工建设，未来B1快速公交线路将从桐柏路永迁至秦岭路，这也将进一步加强项目与区域内外的交通联系，便于出行的畅达性;成交分析——中原区2014年成交量80万㎡左右，位列郑州各城区之首，但较前两年同比成交量大幅下滑，房价处于稳定上升状态，仍有上升空间存在。;土地市场——中原区2013、2014年共计成交商品住宅用地23宗，总面积81万㎡左右，规划建筑面积328万㎡，多为旧城改造大盘项目。;土地市场——近两年区域成交住宅用地主要分布在西站路以北区域，未来仍是区域房地产热点板块，竞争较为激烈；项目周边成交4宗住宅用地，规划总建筑面积83万㎡，属于本项目的主要竞品。;住宅市场——中原区2014年月度供应与成交基本维持在8万㎡左右，价格震荡上行，三季度成交均价约为8100元/㎡，成交下滑大，价格稳定。;板块划分——中原西区房地产市场基本可以划分成三大板块：西南板块、西中板块、西北板块，本项目位于西南板块。;西北板块——价格平台集中在8000-8700元/㎡之间，相对较低，主要以地缘客户和西北城区、经开区的客户为主，与本项目所在板块之间竞争不强。;西中板块——城市核心区，地段价值较高，配套完善，价格集中在9500-10500元/㎡之间，月均去化速度50-80套，西区价格最高板块。;西南板块——区域老旧居民区居多，配套较为陈旧，城中村改造项目相对较多，价格集中在7800-8800元/㎡，月均去化50-80套左右。;;宏观市场分析;竞争项目界定—根据竞争项目界定原则，本项目的核心竞品为：湾景国际；分流竞品为：升龙城、亚星盛世，尾盘竞品：中原新城;开发商;项目规划分析——住宅体量90万㎡，商业15万㎡，未来将引进大商集团，打造区域商业中心，内部规划有知名小学和双语幼儿园，具有一定噪音污染。;产品;形象定位——项目占位城市，以运河景观资源为核心诉求，建立自身独特的形象标签；;形象展示——售楼部独立式三层建筑，设置有水系景观和景观小品，内部空间尺度阔绰，沙盘区两层挑空，整体档次感较高。;形象展示——配备有精装生活体验馆和景观体验区，强化客户对项目的感性认知，拉升客户的心理价值预期;景观打造——项目内部景观打造一般，主要以活动场所、特色树种及普通绿植为主，并无鲜明的主题特色，主要依托紧邻项目外部的市政公园、南水北调两侧景观公园为概念，塑造外部大景观的主题特点;开发商;规划分析——总体量280万㎡，商业面积45万方，写字楼集群面积43万方；项目集摩天住宅、公寓、国际写字楼、酒店、大型商业于一体;去化分析——住宅全部为高层，产品涵盖一房到四房，面积区间为40-180㎡，产品较为丰富；目前在售房源共计1334套，月均去化80套左右，未来整个潜在供应量达60万方;售楼部展示——航海路与大学路交汇处，售楼通达性好，昭示性强；整体面积近3000平米，内部空间气派，装修较为高档。;开发商;规划分析——项目涵盖高层住宅、写字楼，商业，住宅产品为该项目的主要组成部分；共分三期开发，目前一期基本售罄，在售二期产品，三期还未推出;规划分析——在售为二期亚星盛世星苑，总体量23万㎡，涵盖高层住宅、写字楼，底层商业，内部配有幼儿园。;二期在售产品供应与需求分析;售楼部包装分析——项目售楼部是亚星城市山水的商业部分，外部包装展示性好，整体形象较高；售楼部内部面积大，装修较为豪华，大面积超高挑空，极大地强化了内部空间;景观分析——当期在售项目未设置景观体验区，景观展示主要以一期实景为主，而项目整体景观设计并无十分震撼的特色;开发商;商业配套：紧邻郑州最成熟的两大