四川天亿射洪项目定位与物业发展建议.pptx

天亿射洪项目 定位及物业发展建议【初案】 ;开发商目标解析;天亿目标：打造区域内高端商住综合体，以丰富的经营业态规划聚集人气，突破区域价值瓶颈。;上策解读：项目整体价值实现第一，保证项目稳定回现的条件下，逐步提升项目利润回报。;开发商目标小结： 打造区域首个大体量商住综合体项目，突破区域价值瓶颈，保证稳定现金回流。 做区域先行者，填补区域综合体物业空白，打造区域第一个中高端综合体项目。 整体项目价值突破区域水平，前期以现金回流为主，中后期保证项目价值提升。 项目必须保证稳定现金回流速度，以维持项目滚动开发节奏。;开发商目标解析;区位: 项目位于城中区沱牌大道、新阳街交汇处 商圈: 隶属城市次级商圈，距离老城区商圈800米左右，距离子昂广场商业圈1500米。 交通: 距离城市主要商圈及县政府不超过十分钟车???;区域配套：项目两面临街，交通便利，距离老城区商圈800米外，属城郊结合地段，周边内商业配套及基本生活配套缺失。;发展规划：射洪是唯一拥有三家上市公司的县份城市，是为数不多的常住人口近30万的县级城市，即将升级成为县级市，将面临更多发展机会。;周边环境：周边可开发用地稀缺，目前仅有一个在建项目，且临近本案。项目地块东面临河尚有待治理，现有建筑以厂房、农户和安置房居多，但交通到达性较强。;项目指标：受地块规模规划条件限制，住宅全为高层电梯，地块与地平落差较大，尽量利用落差层增加商业开发面积。;地块现状：地块平整，属厂房拆迁空地，有现存绿化资源和临水资源。;项目四至现状：四至清晰，东面邻城市干道，对面为安置小区西面临厂，北面临农田和河流，南面隔棚户区临城市次干道。;项目属性小结：老城区城郊结合部，较大规模商住综合体。;本项目适合的发展方向是什么，怎样的产品组合具有竞争力，并最有利于实现开发商的目标？ ;在5.0以上容积率限制条件下，本项目可能出现以下三种产品形态：酒店、高层住宅、整体商业。 ;从市场竞争和客户需求两个方面，对各类物业实现高价高速目标的效用进行审视，指导本项目的产品定位。 ;开发商目标解析;住宅用地价值分析;射洪住宅市场状况－供求：商品房与住宅供应量稳步增长近期供略大于求,受县城地势所限，未来市场供应不大;销售量增长较快，但与人口规模不匹配。 ;住房供应套均面积94.3平方米，销售套均面积89.2平方米。;射洪住宅市场状况－价格：2013年，全县价格稳步增长。;楼盘 名称 ;楼盘 名称 ;塞纳国际;未来上层;外滩御珠;本项目最直接的竞争对手： 新阳首座;新阳 首座;区域市场分析－客户：本区域内客户为主，购房以自住为主，但投资客户逐渐增多。 ;区域竞争市场小结： 项目位于老城区板块，老城板块是城市的经济、文化、金融、商业中心 ，且周边配套非常完善 ，交通非常便利，竞争力明显强于其他板块。 目前区域内楼盘总体销售情况比较好，区域在售项目总销售率在85%-90%； 区域内楼盘的主力均价区间为3800-4000元/平方米，略高与射洪县整体均价，今年上涨幅度约为120-200元/平方米，楼盘每期的开盘价较上一期均跨越性增长； 区域内主力户型是三房，主力面积为90-110平方米，90-110的三房是目前最畅销的户型。区域内出现了少量小两房与小三房的户型产品，推出后受到市场热烈追捧； 购房区域以本区域客户为主，购房目的以自住为主，但投资客户越来越多； 本案所处区域竞争将比较激烈，众多未面市项目将面市。 ;高层电梯公寓已被射洪市场普遍接受，且销售价格并不占劣势； 尤其老城区新增项目，高层电梯物业已趋近100%; 容积率5.0，规划用地59亩的规划条件限制，只能发展高层电梯； 本项目住宅物业主力锁定乡镇入城购房群，抓牢春节和农忙农民工返乡潮机会，因此在户型设计上，60%以上针对刚需，满足其生活功能需求，建议紧凑型套三为主打产品。 尽管住宅的体量较大，但不具备区域竞争力，因此，住宅不作为本项目的主力产品。;开发商目标解析;太和大道（北→南）： 酒店： 商务酒店: 太和大酒店 （★★ ） 金鹏酒店宏源大酒 （ ★ ★ ） 兴州商务宾馆沱牌大酒店 （★★★ ） 好客商务宾馆 丽都大酒店 御城商务宾馆金业宾馆 （★★ ） 金都商务宾馆邮政宾馆 （★★ ） 逸客快捷酒店红昇酒店 （★★ ） 南方商务宾馆 银杏宾馆;沱牌大道（北→南）：