3-20-红星美凯龙-面宽论证.pptxVIP

上海创霖城市规划设计研究院 2014-03;;启动研究的动因;4;5;背景概况;2.1 基本概况;2.2 区位分析;2.3 规划概况;2.4 建设概况;3;3.1 研究目的;3.2 研究依据;3.3 研究方法;规划研究主要问题;4.1 必要性分析;4.1 必要性分析;;4.1 必要性分析;考虑开发商自身的发展业态诉求，大体量建筑符合项目发展要求，即家居器材设备需求及相关配套商业的灵活合理安排，便于初期招商及后期的运营管理；;4.1 必要性分析;多样步行空间体验的需要：创造丰富的室内步行街，提供多种体验环境。;4.1 必要性分析;4.2 可行性分析;前置条件——分析原则 服从整体原则 项目的建设和后期的运转都有赖于特定的外部环境。 地区协调原则 规划地块建设应尊重周边已建成项目的现有情况，通过功能互补和空间整合，实现地区协调发展；另一方面，也要发挥项目本身的功能、规模、形象等方面的优势，带动地区共同发展。 从实际出发原则 项目必须以国家和地方法规、以批准通过的规划为依据。另一方面，在法规许可的范围内，应从项目的实际需要出发，鼓励探索、创新，实现项目的经济效益、社会效益、生态效益的最大化。;《关于上海市城市规划管理技术规定第五十条规划执行问题的解释》（沪规法【2004】696 号文） 提出： “建筑物的面宽。经批准的详细规划另有规定的，从其规定。” “非居住用地上的新建非居住建筑项目北侧，新建建筑物或构筑物高度1.4倍距离范围内，无居住建筑、医院病房楼、休疗养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学校的教学楼的，可根据生产工艺或功能布 局的实际需要，确定新建建筑物或构筑物的面宽。”;前置条件——地块控制要求 根据闵行区规划和土地管理局与上海新华成城资产管理有限公司签订的土地合同限制要求，地块的出让条件如图所示：地块总建筑面积控制在28.1380万平方米，容积率为4.18，绿地率不小于20%，集中绿地率不小于5%。 根据《上海市城市规划管理技术规定》（土地使用建筑管理）规定内外环线之间地区商业建筑地块的建筑密度不超过50%。;前置条件——限高因素 因地块属于虹桥机场航空管辖区，建筑高度不能超过吴淞高程48米。 基地高程约为4.5米，建筑最高高度为46.1米，符合航空限高要求。 ;实施论证——建筑高度设计分析 本次方案高度设计考虑机场限高为48米，此次建筑高度均满足要求。 此次建筑高度主要为41.6米和40.65米，建筑高度1.4倍的平面投影距离分别为58.24米和56.91米，覆盖范围内无《关于上海市城市规划管理技术规定第五十条规划执行问题的解释》中不得出现的建筑类型；因此，本建筑面宽设定符合沪规法【2004】696号文规定。 另外，在满足上述规定的基础上，无居住建筑、医院病房楼、休疗养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学校的教学楼的，方案可根据生产工艺或功能布局需要，确定新建建筑物的面宽并由规划管理部门予以认可，而不受《上海市城市规划管理技术规定》第五十条规定的直接约束。;实施论证——方案消防设计分析;方案中单独大体量商业建筑面宽靠近吴中路一侧为183.7米、金汇路一侧为123.6米、东西向宽为94.5米，南北向宽度为73.4米（图中已标注）。 靠近先锋街和虹井路的连续建筑由底层商业连接，但在合适的空间预留了消防通道，且剩下连接的两个建筑长度分别为119.2米及119.6米，均小于120米，符合消防建筑要求。 商业建筑周边均设置消防通道，满足基本的消防要求。 ;实施论证——交通影响评估;基地周边现状主要是：北部为保留工业用地，东西均为商业用地，南侧为城市景观绿化带。 吴中路道路红线宽度为45米，与基地之间有75米城市绿带，基地建筑高度为41.6米，根据芦原义信《街道美学》的原理，D/H=2.8，空间感受介于舒适与开阔之间，其他沿路空间皆是如此。从景观透视的角度来看，基地建筑并不会对路上行人造成压迫感，空间感受介于舒适与开阔之间。 因此，本次规划商业建筑采取大面积面宽的形式，从建筑功能及安全的角度，确实有实施的可能性与必要性。;;实施论证——风环境评估;实施论证——风环境评估;基地周边情况： 基地东侧北侧为商业和工业用地，虹井路以西为办公用地，吴中路宽45m，虹井路32m,先锋路8m 基地情况如下： 建筑退北侧用地边界14m，退西侧虹井路20m，退南侧公共绿地15m，地块距北侧保留住宅约130m，建筑高度在41m左右。 根据《上海市城市规划管理技术规定》，基地的建筑应退吴中路10m、虹井路10m、先锋路8m. 而地块规划建筑控高位吴淞高程48m. 因此，基地满足建筑后退、限高要求 ;案例1—新加坡怡丰城（总平面图）;案