深圳万科沙井项目定位及建筑规划方案 专业市场 购物中心 建筑规划建议.ppt

Page * 由于本项目地处沙井街道办旁，沙井商业中心所在，其在开发过程中必须注重项目整体形象的同时，将本项目打造成沙井情景式、体验式及街区式购物中心，为此其在特定成本方面会有所增加，从成本角度主要由以下几方面构成： 4.4.2 项目成本测算 4.4 项目成本及收益率测算 项目 单价(元/㎡) 商业建筑面积（㎡）　 投资额(万元) 备注 土地转让费用 8,000元/㎡ 40,000 32,000 　 第二部分：前期成本 项目 单价(元/㎡) 建筑面积(㎡)　 投资额(万元) 备注 勘查、设计、检验试验费 180 40,000 720 含环境设计 第一部分：土地成本 Page * 第三部分：建安成本 项目 单价(元/㎡) 建筑面积（㎡）　 投资额(万元) 备注 主体成本 2,000 40,000 8,000 　 装修成本 600 40,000 2,400 消防、通讯、水电安装等 300 40,000 1,200 合计 2,900 40,000 11,600 4.4 项目成本及收益率测算 第四部分：开发管理费、销售及财务费用 项目 单价(元/㎡) 建筑面积（㎡）　 投资额(万元) 备注 开发管理费 150 40,000 600 　 销售费用 2.5% 8.1亿元 2,025 按照销售额计算 财务费用 600 40,000 2,400 合计： 1256 40,000 5,025 Page * 第五部分：不可预见及相关税费等 项目 取费标准 计费标准　 投资额(万元) 备注 不可预见费用 1％ 8.1亿 810 按照销售额计算 营业税费 5.25% 8.1亿　 4,253 按照销售额计算 所得税 25％ 8.1亿－成本　 7,249 合计： _ _ 12,312 4.4 项目成本及收益率测算 Page * 4.4.3 项目收益率测算 4.4 项目成本及收益率测算 指标 金额（万元） 销售收益 80,940 总成本 61,037 净利润 19,903 成本利润率 33.25% 注：1、主力店、次主力店的长期租金收益，以销售折现的方式计入收益额和净收益率； 2、成本利润率=净利润/总成本*100%。 Page * THE END 谢 谢 地 址：深圳市福田区深南大道大庆大厦25楼I/H 电 话：0755 传 真 邮 编：518048 网 址： Page * 幼儿园 出入口：主出入口设置在临新沙路一侧； 卸货区：卸货区及员工出入口设置在地块东侧，不对区域商业造成干扰； 层高：结合目标商户需求，一楼层高6米，二楼层高4米。 次主力店其它规划建议 卸货区 员工出入口 出入口 2.3 详细建筑规划建议 次主力店 Page * 2.3 详细建筑规划建议 幼儿园位置规划建议 幼儿园 原规划位置 建议规划位置 A B 占用地块的商业价值较高，可规划街铺销售； 影响环镇路南北商业的连贯性； 占用覆盖率指标，增加住宅建筑密度，影响住宅品质。 幼儿园若规划A位置，则有以下不利影响： 建议幼儿园规划于地块面积较小，商业价值不高的1-01地块，如图B如图位置所示。 Page * 幼儿园 A1 A2 B1 B2 B3 D2 B4 B5 C1 D1 编号 层数 建筑面积 ㎡ A1 1 600 A2 1 1100 B1 1 700 B2 1 1900 B3 2 3000 B4 2 1800 B5 2 6300 C1 2 2800 D1 2 2500 D2 1 300 合计 —— 21000 沿街商铺面积分布 2.3.3 沿街商铺布局建议 2.3 详细建筑规划建议 二层街铺 一层街铺 Page * 特色餐饮/西餐咖啡/品牌快餐选址要求 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 150-500 单层面积（㎡） 100-200 经营楼层选择（层） 1～2 结构层高要求（m） ≥4.5 电梯（部） 一般不要求 步梯（部） 1-2 燃气管道 提供接口 排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 物业交付装修标准 简单装修/毛坯 服饰精品/服务配套选址要求 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等） 经营楼层选择（层） 1-2 结构层高要求（m） ≥4 开间（m） 3－10 物业交付装修标准 毛坯/简单装修 2.3 详细建筑规划建议 Page * 美容SPA选址要求 美发类选址要求 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 100-500 经营楼层选择（层） ≤3 结构层高要求（m） ≥4 给排水 提供接口 燃气管道 不需要 排污 提供接口，排污水管直径要宽 物业交付装修标准 简单装修/毛坯 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 80－150