武汉汉口某小户型项目定位及物业建议.ppt

汉飞青年城（2004年） 位置 规模 价格（元/㎡） 户型 解放大道永清段 3.6万 起价3900 最高5400 30~50㎡ 客户 投资客、青年白领、高端出租 2004年实现的价格比周边楼盘高出2000元左右； 由烂尾楼改建完成，精装小户型借用酒店式公寓概念； 800套房源，数月售罄，租金达到800～1200元/月。 武汉市场上的所谓酒店式公寓大多都由烂尾楼改建而成，是打着酒店式公寓旗号的精装小户型，如：非常男女、东方时空、宝利金国际广场、金叶ＳＯＬＯ国际、上城国际…… 君逸濠天假日酒店（在售） 位置 规模 价格 户型 汉阳江汉桥头 总共300套 50套酒店公寓 9000 元/㎡ 40～90㎡ 一房、一房一厅 客户 投资客，退休养老 有汉江和月湖 景观，知名酒店管理公司，销售良好； 项目主体为产权式酒店（回报率8%） ，公寓只是有景观优势的部分产品， 在酒店资源和长期回报的支撑下，公寓价格高出周边2500元/㎡。 武汉真正意义的酒店式公寓供应少，多为精装小户型，对酒店式公寓的长期投资价值和酒店式管理强调不足，目前唯有汉阳的君逸濠天是纯正的酒店式公寓。 酒店式公寓，也是项目实现高售价的途径之一。 武汉市场上所谓酒店式公寓多由烂尾楼改建且集中在商圈附近，市场接受较好，售价较高 项目整体定位 功能转换 ——酒店式公寓 汉口公寓产品盘点 项目 规模 产品 价格 备注 澳门银座 296套 40~80㎡，一房，两房 10000元/㎡ 精装 铂金公寓 476套 一房、两房 11000元/㎡ 精装 天下晶立方 298套 37-54 ㎡之间，全LOFT结构． 12000元/㎡ 毛坯 天瑞国际 600多套 40~60㎡，一房 10000元/㎡ 精装 客户 企业中层，高级白领、小生意人、年轻夫妻 澳门银座精装 天瑞国际 汉口现有公寓产品的客户层级不高，主要以城市中产为主; 公寓产品的供应也以普通的精装修小户型公寓为主，且供应量少。 武汉市场上公寓产品供应以普通精装公寓为主，满足城市中产需求。 功能转换 ——酒店式公寓 汉口中心区公寓产品供应稀少，主要供应是精装小户型，面对客户群非城市顶级阶层 项目整体定位 中心区位； 世界顶级配套； 五星级装修及物管； 世界级材料； 户型面积较大。 城市区位； 主流配套； 普通精装修； 中高端物管； 常规公寓户型。 主城区位； 高端配套； 国内知名材料精装； 品牌物管； 常规公寓户型。 顶级公寓 高端公寓 普通公寓 北京顶级公寓： NAGA上院 柏悦居 昆仑公寓 武汉公寓产品供应还是以普通公寓为主，公寓产品价值层次不明显： 汉口顶级公寓市场的机会有待挖掘，这是项目的机会之一。 项目整体定位 与其它一二线城市相比武汉市场上的公寓产品未拉开层级，顶级公寓还未出现 项目 规模 均价 （元/㎡） 汉阳中心区 住宅均价 君逸濠天假日酒店 300间 产权酒店8000 公寓9000（50间） 5700元/㎡ 君逸濠天起初销售困难，后引进戴斯酒店管理公司，销售好转； 知名酒店公司，能提升入住率，能给到客户信心； 承诺回报率8%，吸引长期投资客。 项目 规模 2006年售价 （元/㎡） 2006年汉口中心均价 纽滨凯国际酒店 285间 产权酒店7000 4500元/㎡ 2006年实现的价格已超出当时汉口房价很多； 纽滨凯酒店经营良好，在武汉已有多家分店； 只要经营管理得当，产权式酒店的投资回报是有保证的。 汉阳 君逸濠天产权式酒店 武汉市场上的产权式酒店比普通住宅能多实现2500元/㎡的售价。 武汉市场上的产权式酒店，能吸引关注投资回报率的长期投资客，在酒店品牌和经营良好的条件下，能形成溢价。 汉口 纽宾凯国际酒店 项目整体定位 武汉市有酒店品牌支撑的产权式酒店，销售良好，产品具有一定溢价能力 档次 房间起价 数量 经济型 200以下 约40多家 中高档 200~350 约15家 高档 350以上 约33家 汉口酒店盘点： 汉口商务酒店两极分化明显，普通经济型酒店和高端星级酒店数量众多； 汉口的中高端酒店相对较少，但经营情况良好，如纽宾凯等。 2005年后建的中高档酒店 武汉加州阳光 75间客房 楚天星座公寓酒店 41间客房 维肯特 57间客房 德加艺尚 93间客房 汉口的中高档酒店大多较为陈旧，有待升级更新； 近年来新建的中高档酒店，数量较少，特色和品质不高。 武汉四星级以上酒店数量较多：共28家； 淡季入住率在50％左右，旺季普遍在80％以上。 2009年起武汉的经济型酒店呈现强劲扩张态势； 开业店数已超过100家，扩张幅度达到70％。 星级酒店配套，硬件设施要求高； 经济型酒店突出性价比，未来竞争日趋激烈。 项目位于汉口泛中心区域，临近机场火车站，交通便捷，周边大型企事业单位林立，潜力巨大； 项目开发高档星级产权式酒店，有