商业中心项目定位报告.docVIP

PAGE PAGE 12 【乐高丰商业中心】项目定位报告 一、项目的基本概况 1、占地面积：23821.1㎡ 2、总建筑面积：47646.82㎡ 3、功能面积： 地块一： 首层商铺：3415.3㎡ 二层超市：3483.99㎡ 三层娱乐+商务公寓：3114.42㎡ 四-六层商务公寓：3351㎡ 地块二： 首层商铺：5827.36㎡（临街商铺+肉菜市场） 二层餐饮+公寓：5896.55㎡ 三层餐饮+公寓：5274.81㎡ 四-八层商务公寓：4308㎡ 二、项目的交通概况 项目板块处于佛山市三水区东北部一个发展工业重镇大塘镇，地处中国经济最发达的区域珠江三角洲西北部，东邻广州市，南望佛山市中心城区，西临肇庆四会，北接清远市，北江主航道贯境而过，是广州通往粤北、粤西以及我国大西南的咽喉重地，具有得天独厚的区位优势。 本项目位于佛山市三水区大塘镇新城中心锦塘路与半岛东路交汇处。 三、项目竞争力分析 1、项目优势与机会 市政府重视大塘镇新城区的商住设施配套建设，为项目的发展提供了政策支持。 项目地块处于大塘镇新城区中心核心地段，与核心城区体现无缝化的结合，大塘镇新城区规划建设利好因素，为项目发展提供了良好契机和强大动力。 项目地块选位占绝对优势，比邻大塘镇新城区核心生态商住区，高级住宅、星级酒店、政府机构单位、银行、医院、学校等，着力提升城镇建设档次和品位，继而奠定项目的核心价值。 项目所处位置土地开发资源成本相对较低，使得招商的租金及投资价相对比同区域行业的价位偏低，有利于促进前期招商的商家入驻及购买力增强，可以达到资金链接回笼周期加快，便于更快地形成一个良好的商业开发态势。 “一涌两岸”生态景观工程，促使项目周边生态环境优美、交通道路地势开阔，是户外休闲娱乐的好去处。 在新建的塘西线上，交通条件好，公交线、车站众多。 项目超前配置大量停车位的优势。 新城区的加速发展，将加快人口的聚集，为项目带来更多的消费人群。 区域内中高档消费市场及特色消费存在需求缺口，是新城区商业市场发展重要契机。 项目具有商业中心、商务酒店、餐饮、娱乐、休闲、康体等功能组合，为项目营造一个新时代商业中心创造了机会。 项目与周边商业项目可形成差异化的竞争势态，以新城区的发展为基础，项目将引领新型商业时代的诞生。 项目发展空间不受到地理范围限制。 3、项目劣势与威胁 城镇公共交通配套有待完善。 项目商圈周边无任何原有消费习惯可依托。 项目所处区位目前商业不成熟，缺乏足够居住人口的消费支撑。 企业品牌与口碑未建立。 项目市场培育时间较长，传统的商业氛围转变需时间过渡。 总结：发挥优势，克服劣势，抢占机会，转化威胁。 1、本项目的开发定位上应采取差异化竞争策略和差异化经营模式。 2、采用细分市场形成规模优势的开发策略，合理制定项目产品规划。 3、梳理租金与业态、消费需求与产品供给的关系，根据市场调查分析优化业态设计，最大化利用项目竞争优势。 4、建立未来经营可持续的有效保障，树立投资者信心。 5、确定经营权投资回报优势，制定有效推广实施方案。具体可采用聚人气、加动力、创品牌化经营、分阶段实施等措施。 项目定位 集购物、餐饮、娱乐、休闲、康体、商务于一体的具有综合性、时尚性、领先性的休闲商业中心。 项目名称建议 大塘新城中心广场 项目形象定位 大塘镇新城中心首席商业综合体 一站式超级商业航母 七、广告语定位 新城中心核心，预见未来价值 新城中央领地，领袖一城繁华 八、项目档次定位 经营档次定位： 以中高档的超市及品牌店为主，国际美食以各地特色风味餐厅为主。 商品价位档次定位： 以中低价位商品为主导。（中高档品牌，中低档价位） ※ 项目档次定位理由： 大塘镇现有经营商业模式为传统商业街 本项目与他们形成错位经营模式，中高档的品牌，中低档的商品价格，再加上舒适的购物环境及配备大型的停车场。 市场定位是以中高档的品牌店为主题 大塘镇现有商业的餐饮选择性有限 本项目把餐饮板块的占比加大，作为我们的优势板块来吸引目标性的消费群体。 餐饮板块的定位为大塘国际美食城 九、项目投资群体定位： 1、投资买家：这一目标群以中小投资者为主，青睐中低价位的商铺，由于项目区位因素，这一类型客户首先集中于佛山和项目周边城区，这些人以投资作为财富积累的方式，赚取租金或期待铺位升值后转手出让赚取中间差价。投资者购买精明，格外看重项目的发展前景和升值潜力。 2、自用买家：这一目标客户群的主体是商品批零商贩，主要是大塘及周边区域的经营户。他们由于长期经营批零业务，对项目的功能、管理、格外重视，商业氛围和客流量是其购买的主要动机。同时他们大多出身农民、文化层次不高，信任政府背景，购买行为易受意见领袖的影响，营销宣传以公共关系、促销活动、人员推销最为有效