武汉三江航天汉阳春江花月项目前期定位与物业发展建议报告.ppt

* 沿江土地出让计划 晴川片 南岸嘴珍宝地块为远期出让规划 月湖片 属于公建地块：月湖公园、月湖艺术馆建设，2008年完工 汉钢片 计划面向香港招商 晴川片 月湖片 赫山片 汉钢片 四新片 土地－汉阳土地储备情况 汉阳沿江优质土地政府有计划的控制节奏 * 市场环境总结----汉阳市场发展条件支持本项目未来几年房价持续增长 宏观经济年均两位数以上的增长，人均可支配收入的快速增长，消费力增强，有力地支撑房地产业的发展。 土地价格上涨幅度高于房价的增长，后期优质土地储备，将有力地支撑了房价的增长。 汉阳规划和土地供应将打造汉江沿岸高尚住宅区域，提高销售价格 区域房地产持续健康发展，因此预测，未来房价仍将保持较快的增长，现有测算增长率计算值6%具备较好的市场条件，是能够保持的 区域房地产投资持续上涨，支撑房地产快速健康发展 * 产品创新价值研究 * 项目产品创新的详细研究 1、市场创新度普及率低，产品创新敏感度大，需求不同对不同创新的敏感不同 小户型需求客户：对赠送面积喜好度大，如LOFT设计 大户型客户：对赠送面积不敏感，担心影响居住的空间舒适度，但对扩大空间舒适度的创新设计喜好度大，如入户花园、空中院馆、三错层设计等 对项目价值增值奠定市场基础 2、市场项目验证 金桥凤凰华庭 万信摩登公馆 * 产品创新的详细研究 金桥凤凰华庭 1、周边项目比较 未来东方华庭 3600 复地翠薇新城 2850 金源华庭 3500 高出周边价格约300-400元/㎡ 2、项目内部比较 共11F，7层以上均为5.4米挑空 平层4200起、挑空户型5000元起，考虑层差因素，400-600元价差 * 产品创新的详细研究 万信摩登公馆 1、周边项目比较 周边楼盘价格 航天星苑 3700 集贤书香苑 4100 雅琪公寓 4200 高出周边价格约500-600元/㎡ 2、项目内部比较 4-8层为复式，9-19层为平层；平层4600-4900、跳高5200-6100 考虑相关因素，价差达到500-700元 产品创新将增值10％以上 * 方案主要规划技术指标对比 产品类型 方案一 方案二 方案三 计容积率面积 329666 329357 327665 住宅 312166 311857 310165 多层洋房 4500元 31561 10% 63536 20% 小高层 4200元 7290 23% 139499 44% 高层 4300元 211460 67% 177544 56% 254147 80% 商业 10000 10000 10000 沿街商业 10000 10000 10000 配套幼儿园 2000 2000 2000 配套会所 1500 1500 1500 地下车库（不计） 50000 50000 50000 容积率 2.04 2.04 2.05 * 对比显示：各开发方案经济效益没有较大差距 方案一和方案三对降低建筑密度的操作空间没有方案二大，经济效益无明显差异下推荐方案二 经济指标 方案一 方案二 方案三 容积率 2.04 2.04 2.03 地上总建筑面积 329111 330000 327665 项目总投资 109355 109683 109792 开发税前利润 22802 22765 23360 税前利润率 14.79% 14.74% 15.05% 方案主要规划技术指标对比 多层洋房 4500元 31561 10% 63536 20% 小高层 4200元 7290 23% 139499 44% 高层 4300元 211460 67% 177544 56% 254147 80% * 讨论 从企业集团背景出发 年开发量增长30% 本项目在整个集团房地产开发承担什么责任 开发量承担者为主 利润承担者为主 判断方向：集团下所有地块的战略定位 若本地块承担开发量为主，可选择备选方案三 多层洋房和高层物业组合(25%:75%) 优势： 1、可首期开发多层洋房，后期开发高层 2、多层市场接受程度相对较高，市场竞争力强，销售价格容易实现，市场风险较小 3、后期高层可以降低建筑密度，打造大空间园林，吻合项目战略定位，使本项目在不同得得阶段形成不同的核心竞争力 * 产品定位 物业类型 户型配比 * 客户研究总结(客户访谈、楼盘调研) 研究片区 物业需求(平方米) 价格承受（万） 汉江北商业片区 2房 90\90-100 2房 35-45万 3房4房 120-130 150-180