河东万象城规划建议报告.pptx

一.区域市场分析;项目所在区域商业较少，多集中于项目北侧的彭于埠社区，以社区生活配套商业为主。 主要业态以美容美发，商超，小家电，药店副食为主。 据走访了解到该区域的商业租金在0.5-1.5元之间，租金水平较低。;个案分析——百姓超市、盛业超市;项目附近商业多以社区配套为主、建筑形态较为传统。 周边商业体量较少、商业氛围一般。 项目附近缺少大型商场、餐饮及休闲娱乐等业态业态。;书香府邸;项目名称;中兴花园;项目名称;紫荆城;项目名称;豪森华府;项目名称;御景??方;项目名称;贵和花园;项目名称;现阶段项目周边在建项目较少，在建项目中大部分进入收尾阶段。 项目周边居住氛围不浓厚，人流量较少。 除豪森华府外附近无较高档次楼盘，形象档次较差。 项目周边生活配套较少，生活不够便利。;二.项目规划建议;项目规划思路---规划建议;方案一： 在原规划不做改动的基础上进行板块划分，提高商业价 值，弱化销售难点。;1F商业布局;项目规划思路---项目总规布局参考一;项目规划思路---项目总规布局参考一;方案二： 将原规划稍作改动，一二层挑高连卖，三层分出但卖， 三层之上可以用于景观规划，有效提高项目的绿化率。 ;酒店式公寓;;;方案三： 在方案2的基础上将商业内街改为露天式的，以 商业街的模式经营更具开放性。 ;上下连卖，助于商业快速去化;;;三.招商执行思路;由于本项目在前期的产品定位等方面已经形成了较为明确的市场方案，因此，本次招商推广方案均以此为基础，并结合我们对市场的反馈做出相应判断和建议。;——我们的任务——;招商阶段任务1 确定产品的个性和商家的个性; 明确我们是谁？ 我们是一家以特色餐饮、购物商场、休闲娱乐为一体的多功能综合性商住项目。 我们将打造河东首席living mall。 我们商业要偏向于河东百姓日常性消费的经营模式。;我们的产品个性？ 餐饮休闲娱乐购物中心 交通要道、区域性城市综合体、 品类多、价格实惠、 一站式日常消费、全新生活消费模式;明确我们的招商目标人群？ 1、想投资于此的人（投资型自营者） 2、想做零售批发生意的人（自营性经营者）;他们 有什么特征？ 1、在选择投资方向时十分理性； 2、对地段、价格、租金、投资回报较为关注； 3、没有对精神文化过于追求的取向，但对市场特别敏感，善于捕捉商机。;他们 最关心什么？;可能影响到利益的主要因素是什么？;因此，针对以上这么多个疑问的声音，我们从 清晰的品牌定位和项目宣传入手（增强投资信心）， 引入“区域性综合体”、“餐饮娱乐休闲”的概念延续（明确业态）， 满足老百姓日常消费需求（保障客流）， 最具吸引力的招商优惠政策（高投资回报）， …… 只有真正解决了这些问题，我们才能顺利完成项目销售目标。;招商阶段任务2 整体招商思路/经营管理思路; 相关配合： 造势，通过商铺拍卖、商铺招商、大品牌商家入驻进行新闻策划，在全市场上建立租售两旺的局面。 在短时间内通过小众传播和媒体炒作成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进物业销售。 ;;经营管理策略;招商阶段任务3 销售策略和优惠政策;;商业内铺——实行租售结合策略 实行带两年租约销售，招商销售双管齐下同时进行，甲方推出两年免租优惠政策吸引商家入驻，签订5年租赁合同，入场缴纳第三年租金，并约定租金增长每年不低于10%。客户购房时一次性从总房款减去二年租金。 沿街面昭示性较好的商铺——1F-2F连卖直接销售 利用商铺较好的昭示性及区域沿街商铺的紧缺性，提高商铺的商业价值，实现利润最大化。;商业内铺统一招租。以“放水养鱼，培育市场”、实行“免租二年”和“统一租金”的租金策略，以达到吸引品牌商家的进驻及快速招商的目的。 前10名享受免租三年，其他仅享受2年免租期。如能按照约定进厂装修经营，再送半年免租。;招商阶段任务4 营销推广策略;1-2F销售;推广主题： 小生意、大事业， 河东首席LIVING MALL！;一对一预约拜访—— 针对意向性客户进行电话预约，直接上门拜访，进行宣传。 DM直投—— 针对潜在客户进行DM直投，DM内容为招商手册。 招商展示活动——利用特效行销在人流量比较集中的地段进行展示招商活动，招商 辅助工具准备齐全。 定点招商——有针对性的对临沂各大服饰城，河东本地商户，周圈乡镇市场及 个体商户。吸引一部份考察团或商品供应商。 招商氛围营造——品牌商家入驻万象城城活动，造势。;营销推广媒体选择;远景地产与您携手共创河东地产奇迹！