宏观调控下我国城市住房发展回顾及政策效果.docVIP

宏观调控下我国城市住房发展回顾及政策效果分析 【报告来源】: 《住宅与房地产》 从１９９８年我国停止住房实物分配，大力培育发展住房市场，到２００３年至今我国宏观经济发展偏“热”的背景下，对 房地产特别是住房市场进行密集性调控，我国城市住房市场发展的内外部环境出现了较大的变化，相应地，城市住房发展政策也经历了若干的调整，呈现较明显的阶段性特征。准确理解我国城市住宅发展政策调整的宏观调控背景，分析政策调整对我国 房地产业乃至经济的影响效果及存在缺陷，对进一步明确我国城市住房发展目标，完善我国城市住房市场体系，健全我国城市住房保障体系，提高市场机制配置城市住房资源的效率，同时准确定位并充分发挥政府在城市住房资源配置中公平保障的职能，将具有重要的理论和现实意义。 一、１９９８以来我国城市住房发展情况 　　１．１９９８～２００２：大力培育住房消费热点，推进住房市场化 　　（１）住房供应市场化方向的确立，为住房市场发展提供了根本的制度性保障 　　１９９８年，我国城镇居民住房制度改革全面推进，有关住房的分配、供应、市场、 金融、物业 管理、中介、行政 管理和调控等七个体系的改革全面启动，取消了实行４０余年的住房福利分配制度，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化，培育和规范住房交易市场；明确了居民住 房产权的私有化和住房获得主渠道的市场化，这也标志着我国正式确立了以市场供应为主的住房供应体系。 （２）持续快速的经济发展，积聚了庞大的住房消费需求 首先，从１９９１年至１９９８年，我国经济快速成长，ＧＤＰ以年均高于１０％的比例在迅猛增长，这为住房需求扩张、住房市场快速发展提供了良好的经济基础和外部环境；二是城市新生代成家立业、城市化进程加速带来的新增城市人口对住房的需求；三是城市居民生活水平提高，居民改善居住条件（以旧换新、以小换大）的意愿增强（主动性需求）；四是随着大量城市拆迁改造，造成了大量原来居住在被拆迁房屋的居民新的住房需求（被动性需求）；五是由于住房是消费品和 投资品的集合，并且中长期内具有保值增值的属性，大量社会资金为了寻找获利机会，纷纷将住房作为 投资品，这也产生了相当的住房需求。　　（３）利好的 房地产业发展政策，从供求两方面促进了住房市场的快速发展 从“九五”（１９９６～２０００年）初期开始，为扩大国内需求，我国政府将住宅作为居民新的消费热点，给予优惠住房贷款、减免住房消费相关税收等政策支持，同时连续降低存款利率（从１９９６年到２００２年连续８次调低国内存贷款利率），开征利息税，鼓励购房，刺激了住房消费。同时，作为经济增长的支柱产业，国家对 房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制、实行预售房制度、整顿取消部分行政事业收费项目等政策支持，促进了住宅产业快速增长。 数据显示，从１９９７年到２００５年，年度住宅 投资额由１５３９．３８亿元增加到１０８６０．９３亿元，增长６．０６倍；全国住宅销售面积从０．７９亿平方米增加到５．４４亿平方米。城镇居民人均住房建筑面积由１９９７年的１７．８平方米提高到２００５年的２６．１１平方米。 　２．２００３～２００６：宏观经济出现过热征兆，政府加强 房地产市场调控力度 （１） 房地产开发等固定 投资增长过快，ＣＰＩ开始走高 自２００１年开始，随着经济体制改革深化和对外开放程度扩大，居民消费水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使我国进入了以住房、 汽车、 电子通讯、 能源和基础材料业发展较快的新一轮经济增长周期。其中， 房地产、钢铁、水泥等行业 投资迅猛增长，带动整个固定资产 投资快速增长，经济运行中出现了新的不平衡， 能源、运输供应紧张。与此同时，居民消费品价格指数（ＣＰＩ）开始走高，我国经济出现偏热的迹象。　　（２）部分地区房价开始大幅攀升 从２００３年下半年开始， 房地产业在发展过程中出现了部分地区 房地产 投资过热、房价上涨过高而房租持续走低的现象（见图１），尤其是在上海、杭州等长三角地区，房价涨幅超过１０％，也成为此轮宏观经济偏热的一个象征。２００４年４月，政府对 房地产业进行宏观调控，旨在遏制 房地产 投资过快增长势头，保持经济平稳较快发展。政府连续出台一系列政策对 房地产业进行宏观调控，以稳定住房价格，防止房价过快增长、建立合理住房供应结构为目标，并相继配套出台多项措施，通过房地产开发政策和土地出让政策的调控、外资购房的限制以及 房地产 金融税收政策的完善等，引导住宅市场朝健康可持续的方向发展。　　（３）住房保障力度有所减弱 经济适用住房——根据我国现行的有关规定，经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。