恒大沈阳皇姑四台子地块定位报告.docVIP

PAGE 16 恒大地产集团沈阳公司 HENGDA REAL ESTATE GROUP 呈 批 报 告 呈： 集团领导 编号： 由： 沈阳公司营销部 日期： 2012年3月5日 事由：沈阳市皇姑北部经济区四台子项目定位调研报告 现呈沈阳公司营销部《沈阳市皇姑北部经济区四台子项目定位调研报告》。建议如下： 项目定位为中高档盘，名称为沈阳.恒大雅苑； 装修标准为1000元/平方米豪装； 3、户型配比： 面积 套数比例 户型 80～100平方米 50% 二房、小三房 100～130平方米 30% 三房 130平方米以上 20% 四房、带书房五房 敬请领导审批。 主管领导审核意见： 地区公司董事长： 营销中心领导意见： 集团分管领导审批： 董事局主席批示： 一、区域分析 1、皇姑区发展概况 沈阳是辽宁省会，东北地区最大的中心城市，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口1100万人，户籍人口（常住人口）810万人，城区人口615万人。 皇姑区是沈阳市九个辖区之一，位于沈阳市西北部，面积66平方公里，人口83万。沈阳金廊北段地处皇姑区内，地理位置优越。辽宁省人民政府、省军区各大省直机关坐落在皇姑区中东部，是辽宁省的行政文化办公中心。 2、区域资源 皇姑区内拥有6横6纵12条交通主干道，一级公路7条，二级公路18条和500多条三、四级公路及二、三环高速公路，构成了皇姑区纵横交错、四通八达的交通网络，交通便利。沈阳地铁二号线贯穿皇姑区南北，与金廊北段相契合。皇姑区把守着沈阳的北大门，北部的 三台子出口是北京、大连、内蒙古、黑龙江等地进出沈阳的重要通道。便捷的交通给予皇姑的发展提供了有利条件。皇姑区还拥有优质的教育资源，完备的医疗、购物资源，使很多购房者从其他区“移民”到皇姑区。 3、项目地块 意向地块面积约24万平方米（折合358亩，08-1地块119亩，08-2地块239亩）。 位于沈阳市皇姑区，三环路北侧。紧临沈阳北部最重要的主干道、中轴线—黄河北大街，往南连接沈阳“金廊”北段，距省政府约6公里。往北是沈阳大学城（沈阳航空航天大学3.9km，辽宁大学4.5km，等），斜对面即沈阳师范大学，南距沈阳医学院2公里，西面与保利溪湖林语一路之隔。怒江北街开通后，距恒大城约1公里。距周边辽宁省重点高中实验中学4.2km，距沈阳市重点高中十一中学2km，距739医院3.6km。 距市政府14公里距区政府9公里距省政府6公里项目位置 距市政府14公里 距区政府9公里 距省政府6公里 项目位置 地块北侧边界文大路 地块北侧内部遥望恒大城 地块中部遥望保利溪湖林语 二、典型项目分析 1、整体商品住宅市场概况 2011年12月商品住宅供应量为98.48万平方米，同比下降1.81%，环比下降30.97%；成交量为81.40万平方米，同比下降34.27％，环比下降20.54%。沈阳商品住宅成交均价为6836元/平方米，同比上升18.63%，环比上涨0.52%，供求比为0.83，同比下降32.52％，环比上升15.28%。本月成交套数为9576套，单套成交面积为85.01平方米，从数据上来看，12月份商品住宅成交量呈下降趋势，成交均价有小幅上涨，供大于求，从市场情况上来看，12月已经进入传统的销售淡季，加上近期市场上的观望逐渐浓重，整个市场持续着较为冷淡的销售状态。 2、区域代表项目分析 瑞赛居圣苑多层、小高层5600元/平银亿万万城多层5500元/平保利 溪湖林语多层 5700元/平小高层 4900元/平 瑞赛居圣苑 多层、小高层5600元/平 银亿万万城 多层5500元/平 保利 溪湖林语 多层 5700元/平 小高层 4900元/平 中海城 多层、高层、联排 高层5200元/平 雅居乐花园 形象期 1、保利溪湖林语（项目西侧） 项目 地址 建筑类型 均价 起价 面积 销售情况 保利溪湖林语 皇姑区黄河北大街芳溪湖 多层（板式、无电梯、6层）、高层（板式，18层） 多层5500； 板式高层4900 4700 多层80-148， 高层48-107 截至2012年1月11日，供应房源3283套，累计销售2017套，剩余1266套。 开发商：沈阳保利溪湖房地产开发有限公司; 总用地面积：427,964㎡ 规划总建面积：150,000㎡ 容积率