美联德州市临邑县索通老厂地块项目定位及物业发展建议.ppt

关于竞争 以高品质产品和高附加值配套服务占领市场，以远破近，是立于不败之地的第一要素。 总体操盘思路 关于资金回笼 通过产品互补，价格差异比对，快速出货实现前期合理的资金回笼，通过后期的全方位品牌打造，提升项目的价值。 总体操盘思路 关于优势 将主要诉求点落地到高品质产品和高附加值配套服务，以最快的速度聚焦目标客群视觉，对市场来说，高品质产品和高附加值配套服务的效应远高于大盘气势。 总体操盘思路 关于品牌的融合 从客户的心理需求出发，引发客户的心理感动，在产品设计和宣传推广方面融入人文理念。 总体操盘思路 根据对项目的分析，项目的总体操盘策略应该是： 充分利用区位发展突出的优势，执行全方位品牌楼盘的打造路线。不追求单一性的卖点，通过品牌化打造，塑造一个城市级项目，打造一种全新的生活方式，赋予项目崭新的生命力。 以定位为核心，以产品做基础，以销售和宣传推广策略为张力，注重各个环节的专业性，同时融入客户的精神诉求，通过营销、推盘策略和宣传策略的完美配合，最终实现项目的快速发售、成本的合理回收。 总体操盘思路 通过以上表述，我们把项目总体操作体系做以下归纳： 1.确立鲜明独特符合市场需求的产品概念 2.构筑支撑高品质产品和高附加值配套服务体系 3.树立社区品牌形象,使业主拥有尊贵感和自豪感 4.营造社区文化和生活方式，使业主获得归属感和亲切感 总体操盘思路 PART8 投资收益分析 投资估算——方案（一） 投资预算 收费项目 费用单价（元/㎡） 面积(㎡) 合计（万元） 备注 土地成本 土地款 100万/亩 153亩 15300 　 契税 　 　 459 土地款3% 前期费用 80 196346 1571 　 建安成本 小高层 1500 28861 4329 （含简装修） 高层 1800 109635 19734 （含简装修） 花园洋房 1300 28250 3672 　 别墅 1500 7800 1170 商业 1300 20000 2600 幼儿园 1000 1800 1800 　 基础设施费 500 196346 9817 城市配套、供电、供水、智能化、绿化等费用，不含酒店 管理费用 1340 总成本的3% 总计 61792万 土地成本全部计入，其它物业只有销售物业才计算，该项目的总投资额为60632万元。 销售收益估算（保守估算） 销售收入预算 项目 销售均价（元/㎡） 面积(㎡) 合计（万元） 小高层 3380 28861 9755 高层 3480 109635 38153 花园洋房 4380 28250 12373 别墅 6300 7800 4914 商业 5500 20000 11000 车位/车库 小高层/高层 7.5万元/个 600个 4500 花园洋房 8.5万元/个 180个 1530 合计 82225万元 收益分析 项目总销售收入：82225万元 项目总投资：61792万元 项目营销代理费用：1233万 销售推广费用：820万 项目营业及附加税：82225×5.5%=4522万元 项目毛利润=项目总销售收入-项目总投入-项目销售费用-项目营业及附加税 =82225-61792-1233—820-4522 =13858万元 企业所得税：项目毛利润×25%=3465万元 项目净利润=项目毛利润-企业所得税=10393万元 投资回报率：项目净利润/项目总投资=10393/61792=16.82% 投资估算——方案（二） 投资预算 收费项目 费用单价（元/㎡） 面积(㎡) 合计（万元） 备注 土地成本 土地款 100万/亩 183亩 18300 　 契税 　 　 549 土地款3% 前期费用 80 227338 1819 　 建安成本 小高层 1500 37873 5681 （含简装修） 高层 1800 115795 20843 （含简装修） 花园洋房 1300 35510 4616 　 别墅 1500 15360 2340 商业 1300 20000 2600 幼儿园 1000 1800 180 　 基础设施费 500 227338 11367 城市配套、供电、供水、智能化、绿化等费用，不含酒店 管理费用 1483 总成本的3% 总计 69778万 土地成本全部计入，其它物业只有销售物业才计算，该项目的总投资额为59459万元。 销售收益估算（保守估算） 销售收入预算 项目 销售均价（元/㎡） 面积(㎡) 合计（万元） 小高层 3380 37873 12801 高层 3480 115795 40297 花园洋房 4380 35510 15553 别墅 6300 15360 9677 商业 5500 20000 11000 车位/车库