黄河地产威远岛项目初步规划建议.pptx

黄河地产威远岛项目初步规划建议东莞中原事业二部B组目录 ContentsPag观政策 1虎门市场 2分析定位 3物业建议 401宏观政策【宏观】2014年稳中求进，GDP预期增长7.5%2014年3月5日，十二届全国人大二次会议召开，国务院总理李克强对2014年政府工作做了整体部署。2014年继续坚持稳中求进工作总基调，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，提出2014年国内生产总值预期增长7.5%左右，居民消费价格涨幅控制在3.5%左右···中原解读：在上下限管理稳增长保就业的大经济目标下，房地产调控不会过于激进。此经济目标属于中性偏利好。根据对中国房地产市场十几年的发展和调控路径分析可知，除政策外，信贷的松紧程度为影响市场成交的主要力量。虽和去年一样“稳健”的基调，但解读时的适度松紧，预示着2014年货币政策将不会宽松，对房地产消费者和开发商而言都不算好消息。【宏观】分类双向调控，加快房产税立法3月5日，国务院总理李克强所作的政府工作报告提出，要完善住房保障机制，创新政策性住房投融资机制和工具。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。同时又一次提到要“加快房地产税立法” 。中原解读：增加中小套型住房供应今年两会特意提出，预计2104年土地出让中对于中小套型的限制将增多。然而，随着单独二胎的放开，未来所需房型结构或将有变化，因此，中小套型的比例和需求在未来仍值得关注。房产税的实施首先需要通过严肃的立法程序，时间跨度较长，未来悬在楼市上空的一把利剑也将暂时解下。房产税的落地至少还需满足以下前提条件：一、完成立法，使征收于法有据；二、不动产统一登记，住房信息透明化；三、资产评估体系完善，为征收提供技术支持。【宏观】信贷收紧或成常态，房企资金链趋紧货币供应量增幅连续放缓，货币环境难以宽松。2014年广义货币（M2）同比增长13.2%，增幅连续3个月走低。货币供应量增幅连续放缓，货币难以宽松。今年中央继续维持稳健的货币政策，年内资金流动性紧张仍是大概率事件。居民储蓄流向多元化，互联网和影子分流银行存款，缩减银行的流动性资金。2014年1月人民币存款减少9402亿，主要原因：首先去年经济走势趋缓，大多数老百姓存款减少。其次，互联网金融产品一定程度分流部分银行储蓄。再次，部分企业资金流向影子银行或者海外融资。【宏观】东莞楼市整体平稳前行，谨慎乐观国内一二线城市房价高企，调控将继续缩紧，三四线城市库存压力大，调控将有所暗噶；楼市分化下东莞属于三四线城市，受益城镇化、户籍改革、调控分化；东莞经济处于明显回升态势，连续7个季度增速稳步加快，2013年GDP增幅为9.7%，超过全国、全省平均水平，经济的快速增长为楼市提供了最基本的支撑；截止2013年底，东莞三大电信运营商手机活跃用户为1889万，比去年同期增加125.5万；反映出人口回流趋势非常明显；东莞房产证办证时限缩短至5-10个工作日，交易周期大大缩短将有助于房产交投进一步活跃；东莞最新积分入户政策门槛大幅降低，办理程序进一步简化；申请人有自有房产的，可申请迁入自有产权居所单独立户；预计此举将大幅刺激新莞人在莞置业购房。【东莞】政府加快推地步伐，助阵楼市回暖节后政府加快推地力度，土地供应量快速回升，一方面政府短期内对政府通过卖地增加土地财政的依赖不改，另一方面市场更多是在延续去年年底的土地热度，开发商购地意愿依旧强烈，预计3、4月份将迎来“小阳春”回暖行情。2月份虽然土地市场成交成色不足，主要原因是受到春节假期及信贷收紧和外围市场降价的舆论影响，短期内楼市走势尚未十分明朗。但市场没有重大利空政策打压，整个行业基本向上的趋势不改，仍然给予开发商较强的拿地信心，地市仍将呈现升温态势。【东莞】楼市趋胀态势汹涌，徘徊回升201320122011近年来东莞商品住宅供需呈逐年“膨胀”趋势，市场规模益发壮大。据东莞中原研究中心数据显示，2013年东莞住宅供应突破750万㎡，成交量高达766万㎡，双双创历史新高，东莞楼市态势汹涌。虽然进入2014年以来，受春节假期、市场遇冷、信贷缩紧、东莞扫黄等因素影响，供应成交均有所下滑，但这是市场短期反应，预计后期供应成交将进入快速回升轨道。【东莞】价格在短期内微调，整体持稳从2010-2014年东莞住宅价格月度走势来看，整体价格呈持稳向上的态势。据东莞中原研究数据监测显示，2013年住宅成交均价为8812元/㎡，同比上升6%。2014年，受市场大环境的影响，东莞楼价将会有一个调整期，也就是对价格上下浮动调整，调整幅度不大，而且维持时间也较短。当部分价格回调激发需求释放，开发商亦缓慢收回价格优惠。【宏观政策小结】2014年政府工作稳中求进，继续施行稳健的货币政策，GDP预期增长7.5%，整体经济环境平