金博大二期loft产品建议.pptx

金博大二期loft产品建议1loft产品现状区域项目名称公寓类型公寓体量（万㎡）剩余体量（万㎡）梯户比层数(层)套数(套)产品面积（㎡）均价（元/㎡）产权单气/双气层高（m）装修情况销售政策金水区清华城华贸中心loft------11T31---139846气4.5毛坯正常销售金水区国宇天成loft---------------33-84---------------前期咨询中原区和昌湾景国际住宅1.502T63230048900070双气2.9毛坯正常销售中原区公寓/LOFT557T33/　123728~55/40无2.9、4.8毛坯/中原区乐丁广场loft4.2---3T18/3T9---40054气---毛坯正常销售高新区正弘高新数码港LOFT3.504T19/4T24/8T561980432-49㎡微豪宅850040单气 4.79毛坯正常销售管城区正商佳仕阁LOFT7㎡34T2919104421—65均价950040单气（暖气）5.09毛坯首付分期郑东新区郑东商业中心LOFT4㎡24T2012、16、2064832-591200040单气4.8毛坯正常销售二七区锦绣山河loft8.6---10T29---139250气5.1毛坯正常销售LOFT个案以商办属性、40年产权为主；住宅LOFT占比很少；LOFT项目的挑高高度在4.75-5.6米不等，其中以4.8米左右为主；LOFT项目整体去化速度较慢，但也有个例，如正弘高新数码港此类品牌开发商，区位好，升值空间较大的项目去化情况好；LOFT产品均为毛坯，郑东商业中心可选择不同精装标准。2loft产品营销推广分析LOFT项目定位项目名称项目定位/主推广语正弘高新数码港男人不听话，让他住楼下龙汇国际折合均价4？？？元/㎡起清华城CBD门户，轻奢品，未来派立方LOFT乐丁广场首付5万，做老板的房东LOFT项目的定位语主要从地段、交通、商圈、创意生活、投资价值等几方面进行提炼。LOFT客群分析客户类型购买目的特点关注点自住型居住多为首次置业，年龄在25-35岁，总价承受力低主要用于过渡性居住年轻时尚，追求个性化生活产权性质、年限单价、总价、付款方式；产品附加值地段、交通、配套投资型回报多为多次置业，年龄在30-45岁，事业小有所成；购买后主要用于租赁以追求稳定回报总价、回报率地段、交通、商圈等办公型办公多为发展初期的小微型企业多为广告、IT、咨询、商贸等类型企业地段、交通、商圈产品附加值，仓储空间等总价、付款方式LOFT卖点分析项目名称卖点正弘高新数码港1、品牌大盘；2、交通便利；3、不限购不限贷；4、一站式商圈；5、买一得二；6、月租超月供龙汇国际1、不限购；2、低总价；3、交通便利；4、内部配套完善 清华城1、区位优势明显；2、一站式综合体；3、11部电梯；4、1000㎡大堂；5、周边配套完善乐丁广场1、创意LOFT产品，买一层得两层；2、不限购、不限贷 归结起来，Loft项目卖点主要体现在以下方面：买一层得两层，超过100%高使用率，产品附加值较高，满足创意生活、办公需求低总价、低投入、高回报（商业性质LOFT）不限购满足居住、办公、投资多样化需求交通便利、商业配套成熟LOFT营销策略Loft产品结构相对复杂，装修设计难度大，不易客户理解；多数项目均通过高标准的精装修样板间来增强客户对未来生活的体验，以打动客户。Loft产品的特性决定了其客户无论是自住、办公还是投资，都属于相对购买力不高的群体，对总价、付款方式等较为敏感。因此，通过低首付、首付分期等政策来降低购房门槛是较为有效的促销手段。针对Loft产品的个人客户、企业客户偏年轻、个性突出的特点，网络（网站、微信、微博等）、跨界活动（如创意类、小微企业类）等是重要的推广渠道和手段。3本案loft产品建议从CAD观察本案公寓层高3.4米，如果改造loft产品，现有层高如果单纯两层变一层做成loft，势必大量损失容积率和层高。市场上loft产品主流层高为4.8米，本案如果改造loft产品则需要从新规划层高和切分房源，影响项目正常进度。不建议进行产品规划改造。这是对本案公寓做的价格测算，如果改造loft产品势必损失一定容积率，那么本案的价格能够进行略微上调。如果考虑损失容积率后大量提升本案销售价格，则不建议改造loft产品。THANKS!