合富关于星悦城产品线调整的可行性分析调.ppt

Code of this report | * 关于星悦城产品线调整的可行性分析 项目属性回顾 1 星悦城项目经济指标 项目总建面180万方，属于高容积率大规模项目，预计开发周期8-12年。容纳人口约十余万。 关键词： 体量大、高容积率、自成配套、无自然景观资源 现阶段产品线分析 75-114㎡紧凑两房三房 115-135㎡舒适型大三房 品质刚需客户，主要来至汉口区域首置客群 品质改善客户，主要来至汉口区域首改客群 未来产品线可行性 180万方超大体量人居核心，产品多元化，满足城市化进程中市民对于居住的需求。点式高层产品满足刚需客户，完成项目现金流的稳定。 那么，对于本项目而言，针对高端人群、再改人群所打造的高端产品或溢价产品是否可行？ 先看看，180万的星悦城能为后湖板块带来什么？ 星悦城对于后湖的影响 星悦城 180万大盘 20万方社区型商业配套 3万方私家公园 3条地铁线的便捷交通 对于后湖：“星悦城”能够成为后湖人居核心！ 那么，问题来了 本案，能否具备打造高端或针对再改客群产品的机会？ 武汉市场个案分析 2 钟家村品牌项目— 华润中央公园 产品线主要以联排别墅、叠院、刚需高层及品质豪宅组成。 B1-3#华润悦府组团为项目高端产品部分 项目属性： 项目体量：35万方 容积率：2.8 绿化率：30% 装修情况：毛坯、精装修 产品线分布：B1#、B2#、B3#为190-223㎡四房，两梯三户 刚需产品均价10400元/㎡；华润悦府高端产品均价12000元/㎡ 项目点评： 汉江滨江板块为高档住宅和文化旅游区，文化、自然景观资源丰富，居住环境优越，往来汉口较为便利。 高端产品组团： 华润-悦府 华润中央公园—悦府组团产品小结 华润中央公园项目中高端产品组团——华润悦府。项目整体容积率为2.8，根据整体产品线分析，户型搭配多元化。联排别墅、叠院、刚需高层及品质豪宅合理分布，其中户型产品为两梯三户的190-223㎡四房户型，一线临汉江，自然景观资源丰富，楼间距开阔，顺其自然的完成由刚需过渡至再改客户的过程。 高端产品价值关键词： 文化旅游，超大楼间距，自然景观资源丰富，一线临江 后湖板块竞品项目— 尚湖熙园 西后湖板块代表项目之一，容积率较低，通过前期1、2#两栋16层小高层的刚需产品推售，完成项目初期高品质感形象树立。 项目属性： 项目体量：12万方 容积率：2.23 绿化率：35% 装修情况：毛坯 产品线分布：1-2#16层小高层（户型分布为全南向89㎡小三房，南北通透90㎡小三房）；8#、9#为本案高端产品组团，为两梯两户135㎡纯板式结构。 刚需产品均价9400元/㎡；8#、9#两梯两户均价10500元/㎡ 高端产品组团： 华润-悦府 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 11# 中央景观 塔子湖 90㎡ 89㎡ 89㎡ 90㎡ 1、2# 135㎡ 135㎡ 8、9# 后湖板块竞品项目— 尚湖熙园产品小结 西后湖板块代表项目之一——尚湖熙园。项目整体容积率为2.23，因为此地块容积率属性限制，必然会出现部分小高层产品。然而与之其他项目而言较大的区别在于，尚湖熙园通过1、2#两栋16层的小高层刚需产品完成市场品质刚需的形象定位，而并没有通过此两栋16层产品进行溢价。该项目的溢价产品为因地块容积率属性限制，打造的8、9#两栋纯板式结构的135㎡临湖高层，进行项目品质形象的拔升。 高端产品价值关键词： 临湖高层，超大楼间距，牺牲容积率，完成品质拔升 那么，星悦城现有地块属性，是否具有高端产品的塑造机会？ 本案地块价值梳理 3 本案地块价值梳理 核心价值区 纵观星悦城180万方体量，其最具生活及商业价值的区域为K3与K4之间3万方主题公园周边区域。 其中主题公园为3万方园林组团核心。 K2为项目生活核心区 K3为项目核心商业区 K4为项目美食食界区 我们的高端产品机会将依附于此核心价值区进行塑造！ 产品打造建议 4 结合项目自身情况分析，本项目可以围绕核心价值区进行高端产品打造；但没有必要牺牲现有容积率进行纯粹的低密度，高绿化率的高端产品塑造。 方向一：K2-4地块 K2-4 K2-4地块 自带部分盒式商业，前期定位为项目生活核心区 该地块位于3万方主题公园正北方向，有3栋楼间距满足高端产品需求。 该地块距离K3商业核心板块距离也较近 在不牺牲容积率的前提下，丰富产品线面积段，满足再改客户需求！ 打造方向： 方向一：K2-4地块 整体面积减小 在不影响整体容积率的基础上进行K2-4地块户型调整。通过南向看公园户型面积增大，完成价格高区溢价。 115 115 90 90 调整前 95 95 75 75 调整后 135 135 90 90 调整前 150