2010年重庆房地产市场研究报告.pptVIP

价走势图不难看出，“国十条”和“新五条”推出后的五月和九月，商品住宅交易单价和住 宅用地成交楼面地价均价差值郡缩小，出现“收口”现象。 其中，“国十条”的颁布对市场的震动较大，商品住宅交易价格下滑，而新政后优质地 块的集中释放导致住宅用地楼面均价有所上升。而“新五条”的九月之后，10 个重点城市 商品住宅交易单价连续下行，而住宅用地楼面单价在九月上冲之后，十月迅速回落，十一月 的涨势不明显。 (二) 2010 年全国土地市场运行情况 1. 120 城市土地出让金同比增加 50%，再创历史新高 图表 69 2004 年-2010 年全国土地出让金收入走势图 数据来源：中指院 对比 2009 年和 2010 年住宅用地成交面积和成交均价可以看出，量价齐涨是 2010 年土 地出让金上涨的主要原因。2010 年全国 120 个城市住宅用地成交量同比上涨 30%，但成交楼 面地价同比仅上涨 6%，可见成交量的大幅上涨是 2010 年土地出让金大幅增长的主因。 2. 土地供应完成情况天壤之别，半数城市住宅用地完成率偏 低 从 2009 年的“国四条”到 2010 年 4 月“国十条”，再到 2010 年 9 月的“国五条”，一 直强调增加住宅用地的供应。国土资源部首次组织在全国范围内编制住房用地计划，并在 4 月下旬公布了 18.5 万公顷的住宅用地供应计划，能否按期完成计划，增加土地供应的有效 性，决定着本轮房地产调控的成败。 但从实际情况来看，二三线城市普遍好于一线城市，其中一线城市上海完成了最高，二 63 线城市重庆完成率最低。 3. 调控难压“地王”，“地王”含金量超过 2009 年 “地王”对低价拉动效应十分明显，虽然中央部位出台了一系列针对高地价政策措施， 例如限制单宗土地面积，固定地块开竣工时间、缩短地价款上缴时间等，但 2010 年土地市 场依然频出“地王”。 4. 招标方式采用更多，土地“招拍挂”出现重大调整 “国十条”明确指出，在坚持和完善土地“招拍挂”制度的同时，探索“综合评标”、 “一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制住宅用地价格的非理性上涨。因此，2010 年 土地出让方式出现了重大的调整。 5. 土地市场供需两旺，土地价格同比上涨 6% 随着 2009 年的销售火爆，开发企业急需补充土地储备，维持企业的长远发展。18.5 万 公顷的供地计划无疑为开发企业提高土地储备提供了良机。另一方面，一系列的调控政策在 一定程度上抑制了地价快速上涨的势头，因此，土地市场出现了供需两旺理性繁荣景象，全 国土地价格上涨 6%，溢价水平逐渐走低。 (三) 2010 年全国土地市场政策解读 1. 以“增加供应”为调控根本点，力求实现土地的有效供给 在合理的价格基础之上保证土地供应量是稳定房价的根本，《关于促进房地产市场平稳 健康发展的通知》、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等条款措施都明确提出， 增加住宅供应量，确保保障房用地供应，从根本上抑制房价过快上涨。 在土地供应量充足的情况下，开发企业大规模囤地，捂盘惜售，也是造成房价过快上涨 的原因，“国十一条”中明确突出加强土地市场的监管，清理房地产闲置土地，并在随后出 台的《进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》等相关政 策中都加大力度严查土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间等违法行为，对其加 大曝光和处罚力度。 64 2. 信贷、税收、监管等多管齐下，各部位齐心协力 在 2010 年出台的各项调控措施中关键词之一就是“信贷”，收紧信贷使得成交量锐减， 此后又有提高存款准备金率等措施，使得开发商难从银行贷款；设立房产税试点城市，设定 土地增值税预征下限，再次向开发商资金链施压。此举对开发商造成了一定的压力，迫使开 发商不得不快速回笼资金。 从“北、深、上、广”四城市出台“限购令”可以看出，地方政府的打击力度着重放在 炒房和投机性购房的行为上，限购集中为在一定时期内限制购房套数、增加首付款比例、差 别化信贷政策、限制境外机构和个人购房、防止热钱流入。 3. 一系列土地调控政策对于抑制地价快速上涨效果明显 从年初的“国十一条”的出台，土地市场和楼市出现短暂低迷，到七八月迅速回暖，又 由此引发了九月的“二次调控”，在“新五条”出台的同时，伴随着各地方政府出台的限购 细则，可以看出，在政策集中出台的时间段，对于土地市场的影响不容小视，这种影响将直 接直观的表现在土地成交价格上。 4. 打击囤地、限定开竣工时间等措施缺乏细则，存在规避可 能 国家出台的调控措施频频出台，但是其中各项规定并未细化，房企容易采取一定的措施 进行规避。打