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第一章 特殊行业会计处理系列——房地产开发企业 主讲：李庆贺 ?目录 ?概述?? ?取得土地使用权的核算 ?进项税额的核算 ?开发成本的归集与核算 ?销项税额的核算 本课程主要参照的文件： 1.?《增值税会计处理规定》?（财会〔2016〕22号） 2.?《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》?（国家税务总局公告2016年第18号） 3.?《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件2） 概述 一、房地产开发企业 （一）房地产开发企业的经营特点 1．开发经营的计划性 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2．开发产品的商品性 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 3．开发经营业务的复杂性 所谓复杂性包括两个方面： （1）经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 （2）涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 4．开发建设周期长，投资数额大 开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。 每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。 5．经营风险大 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 （二）房地产企业开发项目生产经营流程 房地产企业核心的会计处理集中在了“拿地、开发、预售、竣工销售” 二、纳税人计税方法及税率 纳税人 计税方法 税率/征收率 ? 一般纳税人 一般计税方法 11% ? 简易计税 5% 小规模纳税人 ? 【注意】?一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法计税。一经选择简易计税方法计税的，36?个月内不得变更为一般计税方法计税。 【链接】?房地产老项目，是指： （一）《建筑工程施工许可证》?注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （二）《建筑工程施工许可证》?未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》?但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 三、房地产开发企业增值税明细科目的设置 （一）一般纳税人明细科目的设置 1．未交增值税 核算一般纳税人月度终了从“应交增值税”或“预交增值税”明细科目转入当月应交未交、多交或预缴的增值税额，以及当月交纳以前期间未交的增值税额。 2．预交增值税??????????????????????????????? 核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。 3．待抵扣进项税额 核算一般纳税人已取得扣税凭证并经认证，按照现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额。包括： （1）自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或不动产在建工程，按现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额； （2）实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的尚未交叉稽核比对的增值税扣税凭证上注明或计算的进项税额。 4．简易计税 核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。 ?应交税费——应交增值税的明细科目 1．进项税额 记录企业购入货物或接受应税劳务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。 企业购入货物或接受应税劳务支付的进项税额，用蓝字登记；退回所购货物应冲销的进项税额，用红字登记。 2．已交税金 记录企业已缴纳的增值税额。 企业已缴纳的增值税额用蓝字登记；退回多缴的增值税额用红字登记。 3．减免税款 核算直接减免的增值税。 【手写板】 4．销项税额抵减 核算和统计土地价款的当期和累计抵减情况。 5．转出未交增值税 核算企业月终转出未交的增值税。 6．销项税额 记录企业销售商品房或提供应税劳务应收取的增值税额。 企业销售商品房或提供应税劳务应收取的销项税额，用蓝字登记；退回销售商品房应冲销的销项税额，用红字登记。 7．进项税额转出 记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而