万达前期对南通市场研究定位报告.ppt

开发建议 开发顺序建议“以商带住”，先开发商业，后开发住宅 1、首先目前区域成熟，先做商业条件具备，容易炒热商业 后带动住宅价值提升； 2、住宅面临一定硬伤（公墓），单独炒作较难，先启动销 售面临一定压力； 3、住宅越晚越值钱，由商业先带动可使住宅相比能既快消 化，又提升价值； 如工期相差不多的情况下，建议务必先动商业。 案例：如上海新天地、深圳万象城等，商业成功后开发 住宅，其价值增长巨大。 附带：酒店式（办公） 区域 项目 性质 截止到2011年4月底 产品形式（办公还是酒店公寓） 建筑形态 主力产品（㎡） 开盘时间 现在价格 是否精装修 可售套数 已售套数 主城区 东景国际 办公 1013 924 公寓 挑高 60 2010-11-28 10000 毛坯 主城区 格调 办公 206 198 公寓 挑高 58 2010-6 12000 精装 主城区 金飞达名郡 办公 341 340 公寓 　 89 2010-1-1 11000 毛坯 主城区 现代生活广场 办公 102 75 公寓 挑高 60 2010-9-15 8500 毛坯 主城区 南通大饭店 办公 133 56 办公 　 167 2010-6-8 18900 精装 新城区 南通中央商务区（中南·世纪城） 办公 3887 2544 公寓 挑高 60 2010-11-6 12000 毛坯 以上销售率按房管局备案数据计算！ 1、在售产品销售情况 区域 项目 性质 截止到2011年4月底 产品形式（办公还是酒店公寓） 建筑形态 主力产品（㎡） 开盘时间 现在价格 是否精 装修 可售套数 已售套数 新城区 南通国际贸易中心 办公 299 189 公寓5-12层 　 90 2010-5-9 12000 精装 办公13-37 　 170 新城区 海外联谊大厦 办公 207 196 办公 　 150 2009.1 8000 毛坯 港闸区 美丽华商业广场 办公 182 158 公寓 挑高 45 2009-1-1 - 毛坯 港闸区 金海岸 办公 733 386 公寓 挑高 54 2011-3-27 12000 毛坯 港闸区 南通绿洲国际商务城 办公 308 82 公寓 挑高 45 2010-10-23 14000 精装 港闸区 百安谊家大厦 办公 259 131 办公 　 600 2010-12-26 8000 毛坯 港闸区 鸿鸣摩尔购物中心 办公 216 79 公寓 挑高 60 2011-4-10 8300 毛坯 开发区 润华国际中心 办公 174 10 公寓 　 90 2011.4.1 8000 毛坯 以上销售率按房管局备案数据计算！ 2、产品分析说明 类型 产品特色 供求 销售 价格 区位 酒店公寓 挑高为主 饱和 销售速度放慢 价格尚可 市区港闸为主 办公楼 行政板块开发区为主 需求不旺 销售周期长 价格低 行政中心为主 说明：项目周边的挑高酒店式公寓产品目前去化都存在困难，其中销售特别成功的“格调”项目，其产品设计上采用挑高、全朝南设计、40年产权物业民用电、费收取、燃气入户等等非常齐全、人性化的考虑和配套！因此，该物业受到无力在市区购买大户住宅（购买力相对有限）的年轻人欢迎，自住率预计能达到70%！ 项目附近的平层酒店式公寓（尚德城邦）一共300余套，已经售完，产品采用包租形式，投资15年，第一个5年回报率6%，第二个5年回报率8%，第三个5年回报率10%，项目热销基于：届时市场供应量小，竞争不激励，返祖政策还是相当给力。 3、区域产品空间 说明：目前热销项目属性4.7米挑高，地段属于市区板块，而目前根据了解，现在南通规划部门已经不再允许报批建设4.7米挑高的产品，故而开发酒店公寓产品压力会比较大！ 市场去化缓慢 南通产业结构 不支持写字楼开发，且本项目已经有一幢交付给政府的办公大楼！ 市场去化开始放慢 产品无法突破限制 无法形成有效竞争力，不建议开发酒店式公寓！同时由于地块有瑕疵没有理由去开发商业类“居住空间”使瑕疵进一步放大，同时也可以精良避免与本案小户型主导产品进行内部竞争！ 办 公 公 寓 （二）、竞争项目分析 （圆融、文峰、绿地、中南） 仅有的商业资源，需要“抢”！ （三）、定位方向思考 □如何准确定位，保障招商运营成功？ □如何跳出竞争，合理规划业态布局？ □如何定位既能满足区域消费需求，又能成为辐射全市的市级商圈？ □如何再定位和规划设计方面做出亮点和特色，成为南通商业标杆？ 寻找需求空白与升级趋势，准确定位，创新设计，引进时尚品牌，塑造文化旅游价值，成为南通标志性商业； 在保障招商运营成功的基础上，实现最大投资收益。 定位目标： 人口 竞争 消费 市场 项目定位 业态定位 品牌组合