世茂·铂翠湾商业营销执行方案.pptVIP

区域商业生意人 政府机关投资者 滨江商业投资客 3. 区域拆迁户 “全员泛营销链式计划” 目的：立足周边客户群体，抢攻拆迁客户 前提：找到关键人物，进行项目推介； 手段： 全员泛营销：给予成功转介成交客户现金奖励； 事件传播：树立典型案例，进行项目推介，制造口口相传效应； 活动拉拢：利用售楼部活动或者举行专场活动，拉拢区域拆迁户。 针对性精准拓客策略 四、营销计划篇 1.营销计划排布 2. 兴鼎执行力保障 5月 6月 7月 8月 9月 10月 10月 推售 推广渠道 营销活动 推广主题 目标 客户拓展 现场 第一波（商业+住宅） 第二波（商业+住宅） 5月—7月 消化7000万货量（商业+住宅） 长沙首席滨江特色立体商业MALL 品牌商家陆续进驻 最后的绝版滨江商业投资机会 8月—11月 消化商铺余货及部分住宅货量 11月 短信、户外、报广、网络 短信、户外、电梯广告、网络 1. 5月品牌商家签约活动； 2. 6月商街啤酒音乐节活动； 1. 圈层活动； 2. 进驻商家展示体验活动 精准区域客户 精准圈层客户 成熟街区商户、拆迁户、竞争项目客户 扩展圈层客户，如商会资源、地州市投资客户等； 现场展示全面成熟 结合商家体验活动互动，现场展示全面升级 营销计划铺排： 兴鼎——最具执行力的公司 经典商业操盘案例 ——新鼎·第一商业操盘手—— 五、商务邀约篇 为了更好的服务贵司世茂·铂翠湾项目，以及更好发挥兴鼎的操盘能力，特提出一下几点建议以待商榷。 一、兴鼎对于商业街销售的独家代理； 二、兴鼎参与项目住宅销售的联合代理； 三、销售任务 1、商业部分总任务：8000万； 2、兴鼎进场后5——7月份总计销售合同金额7000万（住宅+商业）。 四、佣金 1、商业代理（含商业推广策划和设计），未完成任务按2%提取佣金，完成任务按2.5%提取佣金； 2、住宅代理按中原代理费条款执行。 五、销售支持 1、5—7月的推广费用约150万； 2、引进商业管理公司对商业进行统一管理（如美罗城） 商务邀约： The end Thanks! 投资者 消费者 经营者 信心传递 信心传递 创新打法 hit 传统打法 hit 核心策略 ——跳出商业做商业，虚实结合，商家务虚，买家务实 以商家，带动买家 三、营销策略篇 1. 策略总纲 2. 招商策略 3.推广策略 4.拓客策略 招商策略：招商为虚，销售为实 三种招商模式： 自购自营 租约销售 投资返租 优势 劣势 适用商铺类型 自购自营 快速回笼资金 操作形式较为方便 在经营上会面临较大困难 难以实现商铺价值的进一步挖掘 受房产整体市场影响大 街铺 住宅配套商铺 带租约销售 租赁阶段起到养铺作减少未来产权分散的经营风险 在后期实现销售，可缩短资金回收时间。 在经营一段时间后，对销售有比较大的促进作用。 投资回收期相对较长 开发商需要承担前期的经营风险和资金 需要有专业经营管理人员或专业公司 街铺、住宅配套商铺 街铺形式的中小型休闲广场 少量零散商铺 投资返租 资金回笼迅速，与纯销售几乎相同 对项目具有一定的控制能力，有利于项目后期发展 一般提供固定的投资回报率和一定的回报周期，对投资客有一定的吸引作用。 在项目的孕成期，需承担客户的投资回报，开发公司承担比较高的经营风险 业主与经营管理公司容易产生矛盾 在经营期限结束后，后期的经营未知性较高 需要有专门的经营管理队伍或专业公司 大中型商场 租赁专业度高的商场 为了保证项目回款的及时性和中长期风险的可控性，本案综合考虑选择自购自营+带租约销售模式+投资返租模式； 原则一：项目周边的商业与本项目的商业情况略有不同，商业价格无可比性； 原则二：项目的商业定价根据销售价格以20年投资回本进行租金反推； 招商政策 一层商铺定价： 前提价格：目前一层商铺的销售价格在16540--49439元/平米，我们取中间值，大概以25000元/平米/铺的价格进行租金反推； 返算租金：租金=25000÷（20年*12个月）=104元/月·平米；由于反推所得的租金价格未考虑递增的问题，所以我们对该租金的市场定价打个七折，对外的市场报价在70元/月·平米左右； 注：其他楼层商铺租金定价均按照此方式进行返算。 二层返算后租金：60元/月·平米左右 三层返算后租金：40元/月·平米左右 四层返算后租金：35元/月·平米左右 一层商铺的招商政策 1、租赁时间：3-5年，计租时间从开街试营业日算起； 2、免租期：12-18个月（含装修期）； 3、租金计算标准：前12个月免租；第一年按标准租金50%计算租金；第二年按标准租金80%计算租金；第三年按标准租