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新《营业税暂行条例》第五条规定 ： 纳税人提供装饰业劳务，其营业额只应包括其提供劳务收取的全部价款和价外费用。 而在装饰业劳务中，建设方自行提供的原材料、其他物资和动力，施工方并不会因此收取任何价款和价外费用。 因此，建设方提供的这部分原材料、其他物资和动力不需要并入纳税人营业税的计税营业额征收营业税。 （三）销售不动产 房地产企业销售不动产——属于主营业务收入 预售收入要交税，销售实现时再扣减 借：营业税金及附加 贷：应交税费——应交营业税 借：应交税费——应交营业税 贷：银行存款 其他企业销售作为固定资产的不动产 ——属固定资产清理 自建后出售不动产 ——征两道营业税：自建——建筑业 出售——销售不动产 借：固定资产清理 贷：应交税费——应交营业税 ——应交城市维护建设税 ——应交教育费附加 房地产企业涉及的主要税种 1、营业税 转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;销售不动产，税率为5% 土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税 2、城市维护建设税和教育费附加 以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加，广东加征2%的地方教育附加费 3、印花税 纳税义务人：立合同双方、权利凭证的领受人、立账薄人 土地使用权转让合同、房屋买卖合同应按产权转移书据 0. 5 ‰缴纳印花税，房屋租赁合同按1‰ 应纳税额=计税金额×税率 会计处理：计“管理费用” 4、契税 契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据 应纳税额=计税依据×税率 承受人（买方）为纳税人 会计处理：计“开发成本”或“无形资产”、“固定资产” 5、土地增值税 （1）纳税人：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税 （2）计算：应纳税额（超率累进） =增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 增值额=收入额－扣除项目金额 扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额; ②房地产开发成本;房地产开发费用; ③与转让房地产有关的税金（营业税、城建税、教育费附加等，印花税计管理费用，在开发费用中扣除）; ④按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除 转让旧房的扣除项目：①旧房及建筑物的评估价格（重置成本×成新度）及评估费用； ②取得土地使用权所支付的金额； ③与转让房地产有关的税金 （3）征收 预征与清算：先行转让或预售的要预征（预征率），竣工结算进行清算，多退少补 核定征收：不低于5% （4）会计处理 计“营业税金及附加”（房地产企业）或“固定资产清理”（非房地产企业） 6、城镇土地使用税 对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算 年应纳税额=∑(各级土地面积×相应单位税额) 会计处理：计“管理费用” 7、房产税 对拥有房屋产权的单位和个人按照房产余值或租金收入征收的一种税 年应纳税额=房产原值×(1－10%~30%)×1.2% 或租金收入×12% 会计处理：计“管理费用” 8、耕地占用税 占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收 会计处理：计土地成本 9、企业所得税 10、个人所得税 代扣代缴“工资、薪金”所得个人所得税。适用3%-45%的超额累进税率。 应纳税额=应纳税所得额×适用税率－速算扣除数 会计处理：借：应付职工薪酬 贷：应交税费——应交个人所得税 * * * 第四章 营业税会计 主要内容 营业税概述 营业税的确认计量与申报 营业税的会计处理 一、营业税概述 1、纳税义务人与扣缴义务人 （1）纳税义务人 在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人 不包括依法不需办理税务登记的内设机构、为本单位提供劳务的员工. （2）扣缴义务人 2、营业税的征税范围（1）征税范围的基本规定 基本范围 “境内”是指： ①提供或者接受劳务的单位或个人在境内（任一方在境内） ②所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内 （ ① ②为属人原则） ③所转让或者出租土地使用权的土地在境内 ④所销售或者出租的不动产在境内 （ ③ ④为属地原则