投资广场经营管理方案.docVIP

房地产E网-房地产物业管理资料库 荆州投资广场经营管理方案 一、总体思路 1、管理结构 以军沙公司为业主，把投资广场整体委托给盛智物业进行管理，双方签定合同，明确各自责权利，形成清晰的管理结构。 2、委托管理的形式与内容 军沙公司将投资广场包括大楼和卧龙公寓及附属设施的管理全部委托给盛智物业公司。 其中主楼与附属的设备设施按照相应标准进行物业管理，主要内容为房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理。具体标准以在委托协议中注明为准。以约定管理标准为考核指标，管理费用实行包干制，年总管理费用按确定额度包干。军沙公司按月划拨给物业公司管理费用，由物业公司自负盈亏。并每季度进行一次评审，达不到管理标准的扣罚管理费用，达到管理标准的延续管理费用标准。双方就委托管理中的问题随时保持沟通，共同做好客户服务和投资广场品牌维护工作。 如需要将招商工作一并委托的，也以合同形式约定绩效，达到招商指标足额给付酎金，达不到按比例扣罚酬金或解除合同，超额完成绩效良好则加付酬金。 卧龙公寓则按委托经营方式，军沙公司将卧龙公寓的日常经营全部委托给盛智物业进行。由双方协商划定指标，指标由月营业额、月净利润额两块组成。完成月营业额给予基本管理费用，超额完成部分按比例提成，完不成月营业额按比例扣除基本管理费直至解除合同，因成本控制不好影响月利润额指标也按比例扣除管理费用。 3、军沙公司的责任 军沙公司作为投资广场的业主公司，负责提供产权明晰的物业委托给管理公司，负责物业中大修，负责提供相关资信证明以便于管理公司经营管理，负责对委托管理的各项指标进行核算记帐，负责投资广场经营管理中的财务会计与税务处理，负责按委托合同约定的方式和内容履行管理酬金和管理费用的及时划拨给付。 4、物业公司的责任 物业公司做为委托管理方，负责约定的权限内按照合同约定的标准完成管理任务及各项指标，负责根据经营管理需要自主调配聘用人员，负责对自身经营状况进行独立核算并承担经营风险。物业公司内部管理各项事务不受军沙公司干涉，包括在投资广场项目以外的经营活动。 二、投资广场大厦物业委托管理 1、委托管理方式 物业公司根据委托合同对投资广场大厦进行物业管理，为大厦租户提供安全、洁净、便利的物业环境。 管理费用由军沙公司按照每月7.01万元包干标准给付（按月/季均可）物业公司。 物业公司负责实施物业管理，由军沙公司对物业公司的管理标准和服务水平进行检查监督，如有重大失误和物业公司造成的损失则扣罚当月管理费。 具体操作细节由委托合同规范。 2、管理费用测算 所需管理费用构成包括以下部分： 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费用 公共设施、设备日常运行、维修和保养费用 绿化费用 清洁卫生费用 保安费用 办公费用 物业公司固资折旧费用 法定税收 利润提留 按照投资广场目前的服务标准不变，不含物业设施大中修费用，所需管理成本为每年84.1万元，折合为每月7.01万元，按大厦总建筑面积15000㎡折算为每月4.68元/㎡。具体测算明细分项如下： 人力成本 按照目前投资广场的物业管理服务标准和略高于本地相应工资水平的薪酬标准，根据国家有关员工福利待遇和社会保险规定，在保持此标准不变的基础上，本着精简高效的原则，共需要人员27人，人力成本为30534元/月。编制情况与人力成本如下表。 投资广场大厦物业管理人力费用测算明细表 单位：人民币（元/月） 序号 项目 计算公式 合计 一、 人员工资和福利费 （一）至（四）和 28000 （一） 管理、服务人员工资 1-4之和共27人 18950 1、 办公室/客服中心 共2人 2600 （1） 管理处经理 1500×1 1500 （2） 经理助理兼客服 1100×1 1100 2、 维修组 共6人 4500 （1） 工程维修组长 1000×1 1000 （2） 维修工 700×5 3500 3、 保安队 共12人 8050 （1） 保安队长 900×1 900 （2） 保安员 650×11 7150 4、 保洁组 共7人 3800 （1） 保洁组长 800×1 800 （2） 保洁员 500×6 3000 （二） 按规定提取福利费 1-3之和 3316 1、 福利基金 18950×14% 2653 2、 工会经费 18950×2% 379 3、 教育经费 18950×1.5% 284 （三） 劳动保险费（基数408） 1-4之和 3039 1、 养老保险 408×17.6%×27人 1938 2、 医疗保险 408×7%×27人 771 3、 失业保险 408×2%×27人 220 4、 工伤保险 408×1%×27人 110 （四） 误餐补贴与加班费等（估） 27人×100 2700 二、 服装费 27人×48