提高物业管理水平推进城市社区建设.DOCVIP

提高物业管理水平 推进城市社区建设 福州市房地产管理局 周玉健 随着改革开放的深入，房改的不断深化和发展，人们对物业管理已经从感性认识过渡到理性认识。在房地产业迅猛发展的今天，物业管理作为完善房地产市场，改革和加强城市管理，推进城市社区建设，造福人民群众、优化投资环境、促进经济发展等的重要手段，越来越受到社会的重视。目前，物业管理进入了快速发展的重要时期，而实际工作中的一些深层次的热点和难点问题也浮出水面，亟待我们在实践过程中不断探讨和解决，以保证物业管理健康发展。 我市小区物业管理的基本情况 改革开放以来，福州市坚持从改善城市投资环境和人民生活环境出发，按照“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，以新区建设为起步，以成片改造旧街旧房和棚屋区为突破口，大力开展旧城改造，发展住宅建设，先后改造了500多片大小棚屋区，建成30多个配套相对齐全的住宅小区。城区住宅成套率由1985年的24.43%提高到现有的76.3%。物业管理伴随房地产业的发展也迅速崛起，1997年以来，在市委、市政府的高度重视下，围绕“创卫、创建”工作，下大力抓常效管理，物业管理覆盖面不断扩大，物业管理整体水平不断提高。至1999年底全市实施物业管理的住宅小区面积达1228万平方米，占全市住宅面积的45.4%，尤其是1997年以后，经竣工综合验收交付使用的住宅小区971幢，44990套，面积约512万平方米，全部实行了专业化物业管理。目前，我市物业管理企事业已发展到近300家，已认定物业管理资质的226家，从业人员近2万人。同时，住宅小区管理模式也发生了根本变化，原来的行政福利型管理模式已逐渐被专业经营型的物业管理所取代。当前，住宅小区管理模式主要有以下四种：一是由专业物业管理公司进行经营管理，约占37%；二是由街道居委会进行管理约占23%；三是企事业单位的单位房屋自行管理，约占33%；四是房地产开发企业自行管理的，约占7%。专业化物业管理的比例比1997年提高了3倍。 几年来，经过创优达标活动，有10个住宅小区（大厦）荣获全国物业管理优秀示范住宅小区（大厦）；有22个住宅小区（大厦）获省级物业管理优秀住宅小区（大厦）；有89个住宅小区（大厦）获市级物业管理优秀小区（大厦）。为积极响应中国物业管理协会理事会发起“提供满意物业管理服务”的倡议，进一步规范福州物业管理服务行为，提高服务质量，由福州融侨物业管理公司等7家企业向福州物业管理企业发起“为业主（住户）提供满意物业管理服务”的倡议，得到了全市物业管理企业的积极响应，有力地促进了服务质量的提高。 当前物业管理存在的主要问题 三级物业管理体制尚不完善，物业管理行管力度不够，管理手段滞后，跟不上住宅小区发展形势的要求。有些区、街管理机构不健全，人员没到位，职能作用未能发挥。有些小区业主与物业管理部门发生纠纷，而相关主管部门久拖未决，影响物业管理正常进行。 物业管理公司良莠不齐，有相当部分无资质的物业公司从事物业管理，其人员素质低，管理不规范。有的物业管理公司与业主之间的权利与义务关系不明确，业主的权利得不到充分尊重，业主对物业管理工作也不够理解和支持。有的收费与服务质价不相符，出现多收费少服务或只收费不服务。有的不履行合同约定、物业收费账目不公开，服务不到位，物业管理费收缴率低，影响物业管理正常运转。由此，而引发业主上诉事件时有发生。 开发建设遗留问题较多，给物业管理带来难以克服的困难。常因开发项目配套设施、建筑质量、产权长期得不到解决，导致业主怪罪于物业管理公司，长期物业管理费，和投诉增多，给物业管理公司带来极大困难和压力。 物业基本金归集力度不够。基本金是物业管理的基础，由于开发商和业主对归集基本金的重要性认识不足，有的开发建设单位在销售时未能按规定向业主收取，有的开发项目时间跨度长，在建设部维修基金办法出台前，大部分开发商没有将维修基金打入成本预算，加上福州市《住宅小区物业管理基本金暂行规定》和建设部《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》有相矛盾之处，造成开发商有抵触。虽经多方筹集，已归集物业管理基本金1000万元，但与实际要求还相差甚远，这给物业长效管理带来困难。 有些物业管理企业与业主委员会、居委会、派出所等周边单位关系处理不够好，缺乏主动沟通交流与相互合作。有的物业管理公司与居委会等有关部门之间由于利益关系问题未理顺，工作各干各的难以配合，这些问题都直接影响物业管理的服务质量。 物业管理法律法规不健全。至今全国性的物业管理法律法规尚未出台，在实践中出现了部门职责不清，法律主体关系不明，思想认识偏差，产生了许多矛盾，物业管理是一个独立的特殊的民事主体，它一方面根据服务合同对业主提供相应的公共服务，另一方面不担负着对公共物业安全及秩序进行监督职能，而