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美国三大养老地产 REITs 运营管理模式分析 美国 REITs 型投资商:两种主流模式下各创新招 不同的 REITs 型投资商有着各自的投资经营战略，但总的来说，REITs 型投资商的核心是在净租赁、委托经营和合资经营几种模式之间寻求风险、收益平衡，但无论采用哪种模式，稳定收益下的低成本长期资金都是 REITs 存在的根本。 美国养老地产的主流投资商是 REITs。养老/医疗地产类的 REITs 公司大多成立于上世 70-80 年代，大型 REITs 公司拥有的物业数量可达 600 多处，其中，80-90%的物业都是自有的，其余物业通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有。总资产规模可达百亿美元以上，但员工却只有一两百人，属于典型的资本密集型企业。 REITs 公司主要通过两种方式来运营旗下物业，一是净出租模式，二是委托经营模式。在净出租模式下，REITs 公司把养老/医疗物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的 8-12%，根据 CPI 指数向上调整），而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。因此，在净出租模式下，REITs公司的毛利润率很高，净租金收益/毛租金收益可达 80%以上，而且几乎不承担任何经营风险，业绩也较少受到金融危机的影响（除非租户破产）；与之相对，租户（运营商）获取全部经营收入及剔除租金费用、运营成本后的剩余收益，并承担绝大部分经营风险。 在委托经营模式下，REITs 公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入 5-6%的管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益；所有的经营收入都 REITs 公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为 3000-4000 美元，是租金收入的 3-4 倍），所有的经营成本也由 REITs 公司负担，相应的，REITs 公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。 由于净出租模式下，REITs 公司的风险最低、收益最稳定，所以，为降低资金成本，传统上 REITs 公司的大部分物业采用净出租方式运营，少部分物业采用委托经营模式运营。结果，即使是在金融海啸背景下，多数养老地产 REITs 公司仍能提供稳定的分红收益，从而打通了周期低谷中的融资通道。 “切”走了租金收益和一部分经营收益的 REITs 公司，凭借收益的稳定性，为养老地产市场提供了低成本的长期资金。有鉴于此，我们认为国内养老地产的发展要想获得长期资金的支持，也必须切割出稳定收益的部分，以满足保守型长期投资人的需求。？？？？ HCP : 5×5 的多元投资矩阵 《2012 房地产营销策划大全》地产人必备资料库！【房策网】 qq:800018087 热线 400‐675‐1587 1 / 13 “多元化的投资+低成本融资”，推动了 HCP 规模的快速膨胀，并获得了低谷中的扩张能力。 HCP（HCP.N）是目前美国最大的养老/医疗地产类 REITs 公司，它于 1985 年成立，截 2010 年末，已在 672 处、总值 145 亿美元的物业中拥有权益，旗下物业包括 251 处养老社区、102 处生命科学实验楼、253 处医疗办公楼（MOB）、45 处专业护理院资产和 21 家医院资产。其中，自有物业 573 处，总投资额 105 亿美元；通过私募基金平台持有 99 处物业，另有 20 亿美元的夹层贷款和抵押贷款投资，以及 4.67 亿美元的土地储备、在建物业和再开发物业。 作为全美最大的养老地产 REITs 公司，HCP 强调投资渠道与投资类型的多元化，提出 5×5 的投资模式，即，采用 5 种投资渠道（出租型物业、投资管理平台、开发和再开发、债权投资、DownREITs）投资于 5 类资产（养老社区、生命科学物业、医疗办公楼 MOB、专业护理机构的物业、医院物业）。 多元投资渠道 HCP 有 5 种投资渠道，分别是直接持有出租型物业、通过投资管理平台的地产基金持有物业、通过参与开发和再开发环节获取物业、通过债权投资方式获取物业、以及通过伞 REITs 的份额换取物业（DownREITs）。 HCP 直接持有的 573 处出租型物业，主要采用出租模式运营。其中，199 处自有养老社区总值 35.75 亿美元，2010 年末平均入住率 86%，每个单元的月租金收入为 1140 美元，全年合计贡献租金收入 3.34 亿美元，三大运营商 Emeritus、Sunrise 和 Brookdale 分别贡献了总收入的 10%、8%和 5%；其他医疗专用物业合计贡献租金及经营收入 7 亿美元。 截至 2010 年底，HCP 共发起了四个合伙型私募基金，约占有 20-35%的权益，并以其为投资管理平台合计持有 99 处物业。HCP 作为