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新形势下旅游休闲房地产的发展机遇 王衍用 北京交通大学旅游发展与规划研究中心北京大衍致用旅游规划设计院中国城市发展与规划中医院 2012-7-19 摘要 一、当前我国房地产业的政策形势和价值取向 二、旅游休闲房地产的实践与发展 三、旅游休闲房地产发展的机遇与挑战 四、典型旅游休闲地产发展的创新与未来 一、 房地产政策形式及价值取向 近期房地产政策： 2 010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条）各地限购政 策出台，以及上海和重庆房地产税试点。 2 011年 《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（新国八条） 出台，同时国务院向各地分派房价调控督查组。 金融房贷紧缩政策出台：2012年以來，央行连续加息和提高存款准备金率，导致银行信贷 额度紧张，不少银行取消了此前贷款的利率优惠，并严格审查和执行开发贷款程序。 征收房产税政策出台：提高产权持有人的持有成本，均衡资产贫富差异、打击炒房客，抑 制过高房价。 房地产业新思路 产业要转型 寻求新突破 探索新市场 二、 旅游休闲地产的实践与发展 （一）背景分析： 旅游产业结构升级，从单一旅游经济模式想多元化、集合式、综合性模式发展。产生以旅 游资源和土地为基础，旅游休闲功能为主导，结合大型旅游休闲项目、高品质服务的配套 设施、互动发展的休闲旅游地产等多功能的、集合式的土地利用模式及产业聚集模式。 旅游房地产是“旅游”与“房地产”的结合，最早发源于法国地屮海沿岸，在美国发扬光大， 我国的旅游房地产正处于快速发展阶段。 根据世界休闲组织预测,一个地区人均GDP超过1000美元，大众型观光旅游筒求将急剧膨胀;人均GDP达到200 0美元休闲需求急剧增长，形成对休闲的多样性需求和多样化的选择; 人均GDP达到3000美元，度假需求规模化产生。2011年中国GDP总量7.3万亿美元，人 均54 34美元。 （二）旅游地产涵义和类型： 旅游房地产不是旅游的品牌、房地产的本质，凑在一起叫做旅游房地产。 而应该是以旅游者的休闲度假康体养生等时尚需求为目的的房地产开发。 （春城一康城；春城是资源，康城是产品；春城是资源定位，康城是市场定位） 旅游是基础房地产开发是手段 （一） 旅游地产类型 旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产、旅游住宅地产、其他 （二） 常见地产类型 旅游小镇 旅游综合体 户外营地 分吋度假酒店 旅游度假村 文化创意产业园区 乡村俱乐部 企业会所 养生居所 主题酒店 （三） 旅游地产耍素 天生的资质（地脉, 天生的资质（地脉, 如独特的白然环境） 良好的题材（文脉, 良好的题材（文脉, 如浓郁的文化气息） 完善的规划（物料, 完善的规划（物料, 如精修的旅游设施） 持续的投资（财料, 持续的投资（财料, 如迟到的收益回报） 完备的体系（体脉，如先进的管理网络） （四） 旅游地产特征 经济发达到一定程度的产物（有钱?享闲） 2?属于现代旅游业（科技含量高、资金投入大、产业融合度强，如上海华侨城欢乐谷是国 内首家拥有4K高清分辨率全幕电影的飞行剧场） 较强的外部性（争取利益-破坏景观） （五） 中国旅游地产的发展历程 第一阶段（1978-1991 ）:标志是在1978年的全国旅游工作会议上提出旅游工作要从“政治 接待型”转变为“经济经营型”，为改变旅游饭店落后于国际旅游业需求的形势，大量引进 外资、独资、合资、合作经营旅游饭店，是此时旅游房地产发展的主流，严格意义上说此 时并没有在真正意义上的旅游地产。 第二阶段（1992-十九世纪末）：标志是199 2年国务院对12个国家旅游度假区的审批和之 后100多个省级旅游度假区的兴建以及1 996年“度假旅游年”的开展，主题公园和旅游 度假区的开发和建设成为区域旅游房地产开发的热点，旅游地产种类从酒店转向游乐设施、 旅游商厦、度假别墅等多元化并存的发展态势，如深圳华侨城、杭州宋城Z类。 第三阶段（二十一世纪至今）：标志是随着国民经济的提高，休闲旅游逐渐兴起，国家旅 游局甚至提出了促进国内旅游的“国民休闲计划”。在休闲旅游快速发达的形势下，集休闲、 娱乐、度假、生活于一体的大型休闲度假社区成为旅游地产开发的新方向，如成都的国色 天乡、昆明的野鸭湖、上海的华侨城、天津的团泊新城等等。 （六） 基于旅游中心的我国旅游地产空间分布 第一，四座城市，三角格局。上海、北京、广州和深圳是中国旅游中心排名最高的城市， 代表了中国三大经济核心区域。其中，上海和北京在旅游基础设施和综合基础设施方面都 排名前两位，北京的自然风景排名首位，而广州则在旅游产业基础上领先，深圳在人文国 际化和综合开放优势上排名第一。由此，上海和北京的旅游地产大多是旅游商业结合的地 产形式，或者是城郊国家级旅游度假区畔地产，而广州和深