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河南新国韬房地产营销策划有限公司创益中国·韬行世界 橘子红了项目 河 南 海 锦 置 业 有 限 公 司 市场定位 产品定位 河南新国韬房地产营销策划有限公司创益中国·韬行世界 目 录 第一部：市场定位 【壹】背景篇 一、项目概述 1、地块基本资料 2、地块初步研判 二、项目发展研究思路 【贰】分析篇 一、城市经济环境分析 1、城市概述 2、宏观经济运行状况 3、房地产市场受宏观政策影响概述 4、郑州近期城市发展规划 二、竞争区域项目供求现状分析 1、郑州市房地产市场供求现状 2、竞争区域分析 三、项目地块条件研究及 SWOT 分析 1、地块条件研究 2、地块 SWOT 分析 3、结论 【叁】定位篇 一、项目市场定位 1、项目研判 2、住宅市场定位 河南新国韬房地产营销策划有限公司创益中国·韬行世界 第二部：产品定位 一、产品分析 1、产品类比分析 2、产品需求分析 3、综合结论 一、产品设计建议 1、规划理念及规划建议 2、立面建议 3、平面户型配比及建议 4、景观建议 5、智能化配套建议 6、会所建议 7、建筑材料建议 河南新国韬房地产营销策划有限公司 河南新国韬房地产营销策划有限公司创益中国·韬行世界 第一部分 市场定位 河南新国韬房地产营销策划有限公司创益中国·韬行世界 【背景篇】 一、项目概述 1、 地块基本资料 本地块位于郑州市嵩山北路与西站路交汇处东南，西侧与六十八中咫尺为 邻；北侧是一破旧汽修厂，西站路即将规划中东向打通，北侧上方架设有一高压 线；南与一家属区相隔陇海铁路线。占地总面积 9.97 亩（约 6621 ㎡），总建筑 面积 60632 ㎡，建筑密度 32%，建筑容积率 9.16。商业面积 ㎡。 2、 地块初步研判 优势： a） 位居市中心，城市/生活配套资源完善 b） 地块上现为一厂房，拆迁难度较小 c） 地理位置较好，市场接受度高 劣势： a） 地块附近有高压线，造成消费者对安全问题的担忧 b） 地块狭长分布，加大建筑设计难度 c） 地块位于市中心稀缺位置，规划容积率大，绿地率少 d） 地块较小，无法形成规模效应 二、项目发展研究思路 针对高压线给消费者造成的心理恐慌、竞争个案对本案的冲击以及当前金融 危机萧条经济市场环境对项目入市的影响，我司将通过对宏观经济环境、房地产 市场、地块和周边商业的分析，采用专家访谈、客户调查、竞争项目调查等多种 手段，运用数据库分析与竞争力交叉分析的方法，完成项目的总体定位，找准市 场，达到快速快销的方法，实现利益的最大化。 河南新国韬房地产营销策划有限公司创益中国·韬行世界 【分析篇】 一、 城市经济环境分析 1、 城市概述 郑州是河南省省会，全省政治、经济、文化中心，地处河南省中北部，北临 黄河、邙山，东靠古城开封，西邻古都洛阳，西南依嵩山余脉，东、南两面是广 阔无际的黄河冲积平原，气候温和，四季分明。市区面积 1010.3 平方公里，人 209 万，下辖金水区、二七区、中原区、管城区、惠济区、郑东新区、郑州经济技术开发区东、郑州高新技术产业开发区西、上街区。 京广、陇海两铁路干线交汇于此；京珠高速、连霍高速以及四条国道环城而过；郑州新郑机场可起降 747 大型客机，直飞日本、朝鲜及东南亚等地，有 24 条航空线路直通全国各地，是全国重要的交通、通讯枢纽。改革开放 30 年，郑州已发展成为一个集食、宿、游、购、娱乐于一体的中原旅游中心和经贸中心。 2、 宏观经济运行状况 2.1. GDP 及增长情况 新国韬结论： 2.2. 产业结构和增长趋势 新国韬结论： 2.3. 居民可支配收入和社会消费品零售总额 新国韬结论： 2.4. 固定资产投资 新国韬结论： 河南新国韬房地产营销策划有限公司创益中国·韬行世界 3、 房地产市场受宏观政策/金融危机影响概述 新国韬结论： 综上所述： 4、 郑州市近期城市发展规划（西区） 河南新国韬房地产营销策划有限公司创益中国·韬行世界 二、 竞争区域项目供求现状分析（西区） 1、 郑州市房地产市场供求现状 1.1. 一级//土地市场概况 1.2. 二级//项目市场概况 1.2.1. 总体市场供应分析 1.2.2. 总体市场需求分析 1.2.3. 结论 1.2.4. 客群分析 河南新国韬房地产营销策划有限公司创益中国·韬行世界 2、 竞争区域分析 2.1. 板块分析 根据郑州市房地产市场的实际情况，我司按楼盘的集中程度，将西区环线以 内区域（东至京广铁路大学路，南至航海路，西至西三环，北至北环），划分 成四个板块：（图示如下） N 第Ⅳ板块 第Ⅰ板块 第Ⅲ板块  橘子红了 碧沙岗商圈 第Ⅱ板块（公园） 1、第一板块（西丹板块）——建设路以北，桐柏路以东，京广铁路线以西， 北环路以南。 板块职能：中原区与二七区临界处，是郑州西区城市政治、