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X X X X 房地产项目策划报告 1 目 录 第一部分 项目概况 6 一、项目位置 6 1、项目区位简介 6 2、地块基本情况 8 二、项目政府配套 11 1、项目周边的交通情况 11 2、项目周边的社会配套 12 三、区域定位及发展规划 13 第二部分 市场分析 16 一、市场环境 16 1、经济环境 16 2、政策环境 17 二、市场需求 18 2 1、NC 房地产市场需求现状 18 2、区域市场发展特征 19 三、项目竞争分析 21 第三部分 项目优劣势分析 35 一、优势（STRENGTHS） 35 二、劣势（WEAKNESS） 35 三、机会（OPPORTUNITY） 36 四、威胁（THREAT） 36 第四部分 项目定位 37 一、项目规划定位 37 1、住宅定位 37 2、商业定位 40 3、建筑风格 59 4、园林定位 60 5、产品附加值定位 62 二、客户资源分析和定位 65 3 1、目标客群分析 65 2、目标客群定位 67 三、产品建议和定位 71 第五部分 项目成本经济测算及发展策略 79 一、销售价格测算 79 二、项目开发步骤及关键节点安排 86 1、项目开发节奏 86 2、项目关键节点 87 三、项目回款计划 92 四、项目财务、成本测算 94 第六部分 营销思路 105 一、项目市场形象的梳理与细化 105 1、洋房形象定位： 105 2、商墅形象定位： 108 二、项目营销推广总述 111 1. 项目主要营销节点 111 4 2. 具体阶段细分 114 三、包装设计价值提升体系 116 1、现场包装 116 2、物业管理与服务 121 3、销售中心包装 122 四、引导期营销推广策划 122 1、VI 导入及营销物料整理 123 2、商墅推广表现展示 138 3、营销活动攻略排布 147 五、认购期营销推广策划 151 六、项目开盘营销推广策划 154 七、持销期营销推广策划 158 八、尾房期营销推广策划 165 九、营销费用预算 168 十、现场营销管理工作 169 5 第一部分 项目概况 一、项目位置 1、项目区位简介 本案位处****************板块的交汇处，毗邻 NC 居民所熟知 TX 园，位于城市主干道 XX 大道和解放东路，距 XX 路商圈及地铁站口不足 2 公里，交通便利，配套成熟、文化底蕴浓厚，是难得的居住用地，本项目位于 XXXXXXXXXXXXXXX，东靠城市主干道——XXXX大道、西邻中国十大名村——XX 村、北依 XX 湖 XX 基地——XXXX、南望 XX 主轴线——XXXX 东路。 6 本案所在区域可谓四通八达，GX 大道、QSH 大道、解放路、北京路皆为 NC 的主要城市干道，贯通经纬，无论到达哪个板块区域，都十分便捷。 7 2、地块基本情况 本项目由三个开发内容组成，分别为 1#地块、2#地块，以及拆迁安置房，目前安置房已进入施工阶段，待开发地块为 1#及 2#地 块 8 QS 村项目规划设计条件 1#用地 2#用地 安置房 用地性质 商业 用地性质 住宅 用地性质 住宅 占地面积 30.112 亩（含规划路 8.916 亩） 占地面积 52.307 亩（含规划路 13.617 亩） 占地面积 89.108 亩 容积率 1.2 容积率 1.4 容积率 2.04 建筑高度 12 米以下 建筑高度 20 米以下 建筑高度 建筑密度 ≤40% 建筑密度 ≤30% 建筑密度 绿地率 30% 绿地率 30% 绿地率 35.6% 建筑间距 1:1.1 建筑间距 1:1.1 建筑间距 1:1.1 退离红线 建筑退 GX 大道规划中心线 45 米 退离红线 建筑退规划 TX 路 8 米以上，退 退离红线 以上，退规划 TX 路 8 米以上 GX 大道规划中心线 45 米以上 套型比例 套型比例 建筑面积 90 ㎡以下不少于住宅 套型比例 开发总建筑面积的 70% 公共服务 公共服务设 按照《城市居住设计规范》完善 公共服务设 设施 施 施 商业 1/100 ㎡建面， 住宅 0.8/100 ㎡建面， 机动车位 旅馆 0.4/100 ㎡建面， 机动车位 机动车位 商业配套 0.6/100 ㎡建面 办公 0.8 0.4/100 ㎡建面 9 目前安置房已进入实施阶段，共 33 栋住宅及一栋办公楼，1408 拆迁户将入住此处 10 二、项目政府配套 1、项目周边的交通情况 解放路、北京路与 GX 大道皆为 NC 市交通主要干道，交通网络十分发达，但因为 GX 大道与北京路段交汇处修建地铁站口，公交车线路暂时停顿，目前只有 511,231 两路公交通行。 在区域交通网络化的推动下，京东板块都市群的一体化融合进程将加快，尤其是地铁的开通，在与周边板块的关系更密切。 “地