房地产开发项目财务分析实例.docxVIP

房地产开发项目财务分析实例 一、项目概况 该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1、用地面积：12243 平方米 2、建筑密度：≤35% 3、容积率(地上)：≤4.62 4、绿化率：≥25% 5、人口密度：≤1085 人/公顷 6、规划用途：商住综合楼 二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢 23 层的商住综合楼宇。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共 4 层，1～2 层为商业用途，3～4 层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼 2 个，均为 20 层高，为住宅用途。 本项目主要经济技术指标参见表 6-1 与表 6-2。 表 6-1 项目主要技术经济指标（一） 项 目 单位 数量 项目 单位 数量 占地总面积 平方米 121243 居住人数 人 1071 总建筑面积 平方米 55338(地上) 平均每户建筑面积 平方米 124 居住面积 平方米 37899 平均每户居住人数 人 3.5 公建面积 平方米 5077 人均居住用地 平方米 35.38 绿化用地 平方米 3060 道路面积 平方米 5233 居住户数 户 306 车库面积 平方米 7500 表 6-2 项目技术经济指标（二） 层 数 功 能 所占面积（平方米） 总面积（平方米） 裙 楼 4 商铺 11248 15528 公建面积 4280 塔 楼 19（2 个） 住宅 1942（每层） 36898 地上总建筑面积 52426 地下室 2 停车库 7200 7764 设备面积 300 人防面积 264 三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明 项目总工期为 36 个月（从 2011 年 3 月至 2014 年 3 月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。 1 页 共 13 页 2、项目实施进度计划 项目实施进度计划见表 6-3。 四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 （1）土地出让地价款 包括两部分： ①土地使用权出让金 根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为 4257 万元。 ②拆迁补偿安置费 根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为 8075 万元。 上述两项合计：12332 万元。 表 6-3 项目实施进度计划表 序 项目名称 持 进度安排(按双月计 号 续 2001 2002 2003 2004 时 间 （ 月） 1 征地拆迁 6 4 6 8 1 1 2 4 6 8 1 1 2 4 6 8 1 1 2 4 0 2 0 2 0 2 2 前期工程 3 基础工程 6 4 主体结构工程 7 5 设备安装工程 6 室内外装修工 7 程 7 红线内外工程 3 8 公建配套工程 3 9 竣工验收 2 1 销售 27 0 （2）前期工程费 本项目前期工程费估算见表 6-4： 表 6-4 前期工程费估算表 单位：万元 序号 项 目 计算依据 金额 1 规划设计费 建安工程费×3% 332.02 2 可行性研究费 建安工程费×1.5% 166.005 3 水文、地质、勘探费 建安工程费×0.5% 55.335 4 通水、通电、通路费 建安工程费×2.5% 276.675 5 场地平整费 60 元／平方米 73.38 总 计 903.415 （3）建安工程费 2 页 共 13 页 参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表 6-5。 表 6-5 建安工程费估算表 单位：万元 序号 项目 建筑面积 土建 装饰 设备 金额 合计 单价 金额 单价 金额 单价 金额 1 塔楼 41460 平方米 1105 4581 101.4 420 301.5 1250 5121 2 裙楼 18325 平方米 1105 2025 475 870 301.5 552 3447 其中商铺：13248 平方米 1105 1464 475 629 301.5 406 2499 合计 11067 （4）基础设施费 其估算过程参见表 6-6： 表 6-6 基础设施费估算表 单位：万元 序号 项 目 单 价 计价数量 合计 1 供电工程 65 万元／公顷 5.5338 顷 359.7 2 供水工程 15 万元／公顷 5.5338 公顷 83 3 道路工程 42.13 万元／公顷 0.5233 公顷 22.05 4 绿化工程 5.4 万元／公顷 0.306 公顷 1.65 5 其他工程 占建安工程费的 2% 11067 万元 221.34 合计 687.