盘活疑难商业地产项目.docVIP

盘活疑难商业地产项目（1）难啃的骨头最好吃 2002年，做为北京女人街营销策划副总，在组办了国 2004年春节前，在北京万通的邀请与安排下，以万通新世界总经理助理的身份，接手武汉全国服装贸易中心的转型与招商策划项目。并从此走上了一条“盘活疑难商业项目”的策划与操盘的职业道路。 选择走上这条挑战性极强，风险性也很大的职业生涯，原因有三个。 第一、老曹有个“读万卷书不如行万里路”的个人观点。 第二、赏各地美色，品各地美味，真是一大快事啊。 第三、想挑战验证一下自己跨区域跨市场的实战能力。 第四、做这种疑难项目的回报高，职业成就感和价值满足感特别好。 尤其是第四个原因，当老曹经过一番常人难以想象的努力，将一个原本“歇菜停摆”的项目再做起来，看着那些商家在身后排队请客吃饭，看着消费人群如织的熙攘场面，数着地产老板如约支付的高额佣金，说实话那种感觉比同时泡了10个漂亮妞还爽！ 而且，这种历程让老曹亲身体验了10多个城市（包括韩国首尔）的风情，体验了不同地区商业界、地产界、制造业界、文化界、传媒业等各不相同的商业、市场、意识、模式、观念、规则、传统和人文习俗。 这项收获，更是一般人难以想象的丰厚财富，是用钱买不到的积累。 所以，老曹在那几年时间里就专做各地的疑难商业地产项目的盘活，并给自己的职业加上了一个包装，叫做“啃硬骨头”，因为难啃的骨头才最好吃，最能体现一个职业策划人或项目操盘手的价值。 当然，在这10多个城市20多个项目的经历中，老曹感受和体验的不仅有好的一面，更有一些令人不快的一面；不仅有成功的喜悦，更有不成功的遗憾与痛心。 最重要的也最宝贵的，是老曹在不同的地区、面临不同的市场环境、面对不同的项目难题、面向不同的商业群体，通过一个又一个盘活项目的历练，不仅总结形成了很多独有的经验和特长，而且还增长了阅历，积累了资源，结交了朋友，沉淀了很多很多职场内外的故事，也充分见识和体验到了各种各样的陷阱、暗流、险滩、危机、死盘，以及丰富多彩或高尚或卑劣的人间世象。 因此，对于一个大型商业地产项目如何能少走弯路直达成功，对于投资较大的商业地产项目如何规避更多看不见的风险，尤其是对于商业地产领域的同业者如何更好的担负自己的使命，老曹的见解和实战经验，相信在业内业外并不多见。 老曹在网上没看过几个真正有见地、真正能够解决开发商项目困境的文章或论述。而且业界也很少有老曹这种不计风险，不计艰辛，专拣别人不敢做或者一般人认为做不起来的项目来做的人。 难啃的骨头最好吃。从今天开始，老曹就把怎么吃好硬骨头的心得亮出来，供同好赏玩或借鉴。 至于老曹的这个博客，估计会是中国网络界或地产圈 何谓“疑难”项目呢？ 多数情况下，“疑难”项目存在以下特征—— 1、地块生：此前没有商业存在，周边没有商业氛围和基础，凭空建成一个大型商业项目。 2、区域冷：项目周边综合条件差，远离商圈，现实消费水平很低，人气不旺，商气不足。 3、死了开：项目死了开，开了死，再开再死，如同多次离婚的女人，口碑极差，少有好评。 4、长不大：项目长期处在“幼稚阶段”，商业面积闲置，商家不认，下家不接，资金链出现问题。 5、粗线条：开发商套用住宅地产模式和习惯，只管建了卖，不管卖了活，甚至设计存在功能冲突。 6、有硬伤：开发商被伪专家攒弄，设计失误，期望过高，长期闲置，瓶颈坚硬，遭到市场封杀。 这6种具有代表性的特征，我们在每个城市的商业地产领域中几乎都可以看到。 另外，凡是存在上述现象的商业地产项目，同时具备以下几个特点的可能性也比较大： （1）项目的设计存在问题。多数设计单位不懂商业，其设计仅仅是从常规参数的角度出发。 （2）项目的产权年限也存在问题，搁置的时间越久，购买人获得的产权年限越少，销售瓶颈更大。 （3）应有的配套设施不健全，如缺少停车位、进出通道有问题、公共设施及人性化设施不匹配。 从市场存活规律的角度，这些特征只要具备了一个，就意味着该项目的市场同比优势要比一般项目小得多，成活的难度也要大得多。而如果上述现象和特征同时存在两个甚至三个以上，那就意味着开发商面临的内外困境就会非常大，来自于社会、政府、舆论和资金等方面的压力也非常大。 事情往往是这样的： 开发商在使出浑身解数、想尽一切办法、动用一切力量却无力解决项目难题之时，往往首选的是那些名气大、规模大、形象好的“专业公司”。而此类型专业公司往往不接手这样的 项目，其真实的原因有两个：一是这种项目的风险很高，操盘成功的可能性和把握性很小，容易使其专业品牌的美誉度受损。二是此类公司一般手上不缺项目，不差你这一个高风险项目的收入，没必要为一个高风险项目投入更多的人力和成本，以免损伤自己的品牌和利益。——但是，此类公司一般会开出开发商难以接受的条件，双方无论如何也谈