南昌西格玛商务中心市场研究与定位报告.docxVIP

“君临天下”项目 市场研究与定位报告 至道机构项目组 2007 年 2 月 12 日 1 目 录 第一部分 决策纲要篇 6 一、战略目标 6 二、成本聚焦 6 三、客户需求 7 四、挖掘提升 7 五、口碑传播 8 六、整合运营 8 第二部分 市场调研篇 9 第一章、南昌写字楼市场总体分析 9 一、写字楼概述 9 1.写字楼概念 9 2.评判依据 10 3.发展历程 10 4.小结 13 二、现状分析 13 1.供应量 13 2.区域分布 15 3.供应特征 16 4.物业服务 21 5.租金水平 21 三、近期同类案例分析 22 四、南昌典型写字楼分析 23 1.城东丰景 23 2.恒茂国际中心 25 3.总结 错误！未定义书签。 2 五、本章总结 27 第二章 全国写字楼市场分析 28 一、总体特征 28 二、案例分析 29 1.案例之一：北京洛克时代 29 2.案例之二：大连安达商务大厦 32 3.案例之三： 95 国际商务大厦 34 三、本章总结 36 第三部分 项目分析 37 一、价值环节 38 二、区位分析 38 1.区域价值分析 40 2.区位价值总结 40 三、项目竞争力分析 40 四、SWOT 分析 41 1.优势 41 2.劣势 41 3.机会 42 4.威胁 42 五、项目小结 43 六、项目发展策略： 43 七、项目发展战略总纲 44 第四部分 项目定位篇 45 第一章 目标客户分析 46 一.目标群说明 46 二.终端客户分类 46 3 三.消费群组成 47 四.动成长型企业目标 48 五.企业迅速发展之道 49 六.西格玛管理理念 49 七.西格玛管理价值 50 八.动成长型企业对写字楼的要求 50 第二章 项目定位 51 一.战略总纲 51 二.形象定位 52 三.案名建议(待与广告商议后再定) 52 四.LOGO:简约时尚（待与广告商议后再定） 52 五.定位表现 52 1.园林表现 56 2.内部空间表现 59 3.营销 错误！未定义书签。 4.商务伙伴式物业管理 62 5.利用设备转换层或一楼客服式为成长型企业提供配套服务： . 64 六.交楼标准 65 第三章.西格玛中心竞争能力表现 错误！未定义书签。 第五部分 结语 69 4 5 第一部分 决策纲要篇 本篇说明 决策纲要是指引我们走什么方向去思考问题的前 提，它从企业在本案的战略意图，成本聚焦，整合运营 模式等几个开发的核心去统领整个报告，使之不会偏离 正确的方向。 一、明确企业的战略目标，所有行动向此战略聚焦！ 目 标：项目不仅是实现赢利的工具，更是开发企 业树立新物业标杆和实现高品牌收益的战略跳板。 战略决策的标准:在满足行业平均资金效率前提下，开发企 业可增加少量投入,提高项目的明星资本和素质，以实现品牌和 经济双重效益。 二、把成本聚焦到产出效益最大的部分 6 产品研发设计（一般小于 1%）和营销环节（一般小于 3%） 投入是决定性的，在这两个环节上的投入，风险最少，回报最大！ 每 研发环节 品牌 单 （产品定位、规划设 销售渠道 元 计 材料采购等） 服务等环节 投 入 产 生 的 产 生产环节 品 制造、装配环节 附 加 宏基电脑创办人施振荣提出的世界制造业“微笑曲线”示意图 三、寻找适合目标群定位的产品定位 打造一个适销对路的产品是项目开发的核心：寻求一个适合 这个物业，推动项目价值最大化的产品定位，最终取决于把哪个 消费群作为核心目标群，按照这个消费群的需求去统领产品价值 的打造，按照这个消费群对不同需求所关注的强度，去组织产品 的核心竞争力！ 四、分析项目基本质素,聚焦到可挖掘提升的方向 本项目委托时已确定了部分基本条件，对项目已具备的质素 进行详细分析，对优势资源进行挖掘，包装和放大，并延展到各 个环节成为核心竞争力表现。对劣势条件无须规避而应在核心竞 争力的表现上尽可能引导和转变。 7 五、注重口碑，扩大圈层效应，设计层层获利阶梯 1．客户口碑是效率最高，成本最低的推广渠道。从开发之初， 重视客户口碑的建立和维护，随着企业的开发行为和工程区， 样板区的呈现，如果营造正向发展的客户口碑，那么营销将 事半功倍。 2．写字楼投资者属富裕人群有较强的社会能力，他们的购买行 为对周边人群的影响力和带动力较强，可迅速形成圈层效应， 提升品牌价值。 3．在目标消费群关注的所有环节，不增加成本投入的基础上叠 加产品的核心能力。结果将获得品牌和经济的最大收益。 六、用整合运营的方法把以上工作做对 战略明确，执行力制胜的关键在于： 1.建立一支从产品定位、规划设计、工程管理、销售、推广、客 户服务、物业管理等各个环节有强大执行能力和强烈创新意识 的团队和协作机构群。 2.至道作为全程整合运营服务机构在充分了解企业意图、了解企 业能力、