城市综合体项目投资可研报告.doc

城市综合体项目投资可研报告 目 录 目录 2 一项目总论序 6 一 项目背景 6 1 项目名称 6 2 开发公司背景简介 6 3 研究工作依据 7 4 项目规划设计要点 7 二可行性研究结论 7 1 市场预测 7 2 项目建设进度 8 3 投资估算和资金筹措 8 4 项目综合评价结论 9 二项目投资环境和宏观市场研究 10 宏观经济指标 10 1GDP及其增长 10 2人均GDP及其增长 11 3固定资产投资及其增长 12 4支柱产业发展状况 12 5人口数量及其特征 13 6人均可支配收入及其增长 14 7社会消费品零售总额及其增长 15 8房地产开发完成投资额及其增长 15 三南京市房地产市场分析 17 一甲级写字楼市场分析 17 1甲级写字楼解析 17 2南京甲级写字楼市场发展概述 18 3南京甲级写字楼市场当前供应状况 18 4南京甲级写字楼分布 19 5南京甲级写字楼市场需求状况及空置率 19 6南京甲级写字楼市场租金及售价 20 7南京甲级写字楼市场未来供应状况 21 8本项目全面竣工时2016年面临的市场状况预测 22 9南京甲级写字楼市场小结 23 二优质商业市场分析 24 1优质商业定义 24 2南京优质商业发展概述 24 3南京优质商业市场当前供应状况 25 4南京现有优质商业分布 25 5南京优质商业市场需求及空置率 26 6南京优质商业市场租金 26 7南京优质商业市场未来供应状况及发展趋势 27 8南京优质商业市场小结 28 三五星级酒店市场分析 29 1南京五星级酒店市场发展概述 29 2南京五星级酒店市场当前供应状况 29 3南京五星级酒店分布 30 4南京五星级酒店需求状况及入住率 31 5南京五星级酒店平均房价趋势 31 6南京五星级酒店未来供应状况及发展趋势 32 7南京五星级酒店市场小结 33 四中高档公寓市场分析 34 1中高档公寓定义 34 2南京中高档公寓市场发展概述 34 3南京中高档公寓市场当前供应状况 34 4南京中高档公寓市场分布 35 5南京中高档公寓市场需求状况及销售率 36 6南京中高档公寓市场售价趋势 36 7南京中高档公寓市场未来供应状况 37 8南京中高档公寓市场小结 37 五国际标准服务式公寓市场分析 38 1国际标准服务式公寓定义 38 2南京国际标准服务式公寓发展概述 38 3南京国际标准服务式公寓当前供应状况 39 4南京国际标准服务式公寓需求状况及出租率 40 5南京国际标准服务式公寓平均租金趋势 40 6南京国际标准服务式公寓未来供应状况 41 7南京国际标准服务式公寓市场小结 41 四项目分析与定位规划 42 一地块解析 42 1地理位置 42 2周边交通分析 42 3项目周边设施及景观资源分布 44 4地块基地分析 44 二项目分析SWOT分析 46 1项目优势Strength 46 2项目劣势Weakness 47 3项目机会Opportunity 48 4项目威胁Threats 48 三项目评价 50 五项目定位与规划 51 一项目定位 51 1项目整体定位 51 2商业是城市综合体的核心驱动力 52 3持有型物业与销售型物业关系 52 二城市综合体各元素初步定位 54 1项目商业定位方向研判 54 2其他功能的初步定位 55 三 各功能板块发展概念 56 1商业 56 2甲级写字楼 57 3酒店及服务式公寓 57 4销售型物业发展定位 58 四 项目经营管理 59 六项目开发建设进度安排 60 一 项目整体开发建设的原则 60 1项目整体开发目标 60 2项目开发时序原则 61 二 项目开发横道图 62 七投资估算与资金筹措 64 一项目总投资估算 64 二资金筹措 65 1资金来源 65 2项目筹资方案 65 八对该项目的财务评价 65 一评价的基本假设 66 二财务分析结果 67 1编制现金流量表 67 2财务指标 70 3敏感度分析 71 三财务评价 72 1可行性 72 2偿债能力评价 72 九项目风险分析及防范措施 73 一国家宏观调控政策分析及相应措施 73 1稳定房价不等于降低房产的绝对价位 73 2房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度 74 3宏观调控不改行业长期向好 74 4商业地产前景广阔商业地产是未来重要投资方向 74 5相应措施 75 二政府行政管理行为对项目的影响及相应的措施 76 三施工建设过程中的风险及防范措施 77 四市场风险及防范措施 79 1南京商业地产前景较好 79 2控制市场风险措施 79 五内部经营管理的风险及防范措施 81 1科学的决策管理程序 81 2严格的工作流程制度和审批程序制度 81 3公正的招投标管理制度 81 4施工管理制度