对购房人的消费者身份的思考.docVIP

PAGE PAGE 1 对购房者的消费者身份的思考 摘要:商品房买卖如今已成为人人关注的焦点，但是对于购房者的身份问题一直存在争议。本文首先说明商品房属于商品，从消费者的定义来出发对购房者是否属于消费者讨论，为购房者应适用《消费者权益保护法》提供了前提，继而对《消费者权益保护法》第49条惩罚性赔偿原则在房地产领域的适用进行讨论。最后，说明了购房者属于消费者并应适用《消费者权益保护法》对我国法制建设的意义。 关键字：商品房 购房者 消费者 惩罚性赔偿 从08年到现在，为了保持经济的增长国家出台了一系列刺激信贷投资的政策，在政策的指引下房地产市场一夜之间变得火爆起来，开始了新一轮的快速增长，房屋价格大踏步的增长，一线城市房价居高不下，二线中小城市也步步紧逼。一家人的梦想都要被一套房子所牵绊，不禁让人为之惊恐。剥去感性的外衣用法律人的视角去思考这一社会现象，虽然房屋的价格涨了，人们对它的期望值也越来越高，但房屋的质量和相应的配套设施没有并没有随着价格而增长，甚至有些畸形发展，我想针对以上的问题，我们讨论购房人的消费者身份是十分有必要的。 一、商品房及购房者性质的认定。 （一）商品房是不是商品。 关于商品房是否可以作为商品，不能单单从“商品房”带有“商品”二字中认定。有一部分人认为，商品房是不动产，不是《产品质量法》的调整对象，所以也不应该受《消费者权益保护法》的调整，以此断定商品房不是商品的调整对象。我认为这种说法是极其片面的，虽然《产品质量法》和《消费者权益保护法》都是保障消费者的合法权益的，但《消费者权益保障法》中也没有规定不动产不属于商品，这就是承认了不动产作为商品的可能性。所以不能以《产品质量法》的规定来推断商品房不是商品。从经济学角度分析商品是用来交换，能够满足人们某种需要的劳动产品。商品的基本属性是使用价值和价值，购房者所购买的商品房从商品定义角度来讲开发商建造房子当然是用来交换从而得到利润的，商品本身具备价值，同时房屋又有居住、出租等功能，这又体现了它的使用价值，这说明了商品房也是使用价值和价值的结合体，符合商品的定义。虽然如今商品房的价格居高不下，商品房买卖的程序和付款方式也相对复杂，但是也不能否定其的内在性质，所以商品房具备了商品的一切属性应当是商品。 （二）购房者是否具有消费者身份。 《消费者权益保护法》第二条给消费者做了一个定义：消费者是为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务。购房者为生活购买使用商品房，从定义上解释购房者应该属于消费者。但梁慧星先生认为购房者不应属于消费者的范畴，梁先生指出《消费者权益保障法》制定时，主要针对的问题是市场严重存在的假冒伪劣和短斤缺两的社会问题，并未考虑商品房在内。作为不动产的商品房与作为动产的普通商品的差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或者捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为亦不能等量齐观，通过《合同法》的相关制度可以得到更妥善的处理。 梁慧星.《消费者权益保障法第49条的解释与适用》 梁慧星.《消费者权益保障法第49条的解释与适用》 但是笔者认为，从消费者的法律特征来看，消费者的消费性质属于生活消费，消费者的消费客体是商品和服务，消费者的消费方式主要是都买使用商品和接受服务，消费者的消费主体是自然人。 陈耀东.《商品房买卖法律问题专论》P127北京：法律出版社从这一标准来看大多数购买房屋属于生活消费，购买的商品房也属于商品，绝大多数的购房人是自然人。因此，购房者应为消费者。对于梁慧星先生所说的通过《合同法》来规制购房人与开放商之间的矛盾或许有失公平，《合同法》毕竟是调整平等主体之间纠纷的法律规定，它假设双方都是强有力的智者，但在现实生活中，面对恶劣的市场条件购房者与开发商之间的实力比较悬殊，开发商或地产公司是绝对的强势，经营者完全有可能为了追求更高的利润来损害购房者的利益，适用《合同法》的有关规定对弱势的购房者一方明显的不公平。其实早在2001年实施的《福建省房屋消费者权益保护条例》第一条已经将购房者列为消费者，明确指出：“为保护房屋消费者的合法权益。”《福建省房屋消费者权益保护条例》所以，在现阶段房地产法还不够完善的情况下应该把购房者列入消费者的 陈耀东.《商品房买卖法律问题专论》P127北京：法律出版社 《福建省房屋消费者权益保护条例》 二、惩罚性赔偿的适用。 我们研究商品房是不是商品，购房者是不是消费者的本意并不在此，而是在于研究商品房买卖关系，因为如果商品房买卖中的商品房属于商品，购房者属于消费者那么就有适用《消费者权益保障法》的可能，适用《消费者权益保障法》就会有惩罚性赔偿的原则，这才是我们研究的目的所在。 有一种说法认为：商品房买卖合同金额巨大动辄数十万、上百万，如判决惩罚性赔偿将导致双方利害关系的明显失衡。 梁慧星.《为中国