房地产开发成本核算培训.PPTVIP

六 成本费用的归集与分配 土地征用及拆迁补偿费 如右图，一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象（业态）的成本项目中；如果分不清成本核算对象，或由两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地征用及拆迁补偿费—自用土地”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。一般分配方法为占地面积法，如果存在交叉占地情况，可按建筑面积法进行分配，但一般用建筑面积法分配土地成本，需税务局同意。 房地产会计科目、会计核算、成本结转 第一章 成本核算对象 一：总则 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。(最好同时具备可比性，即本项目横向可比，公司项目前后纵向可比，以利于成本控制和成本考核) 第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。成本核算和管理要求就是，如果公司成本核算比较健全，公司管理也比较精细化，出于管理需要、出于成本控制要求，公司将成本核算对象划分比较细，比如按项目分期核算、项目分期内如果有片区再按片区核算，再细一点就是本期内项目包括 住宅、商业、体育馆、游泳池等业态，这些业态全部单独作为成本核算对象，单独归集成本，如果公司管理更细一点甚至按单体楼栋核算， 单体楼栋内再按单元核算等等，当然，如果公司的管理就是粗放型管理，管理上不要求核算那么细，成本考核也不做细致划分的要求，那么公司的财务核算上，成本核算对象也没必要划分的过于细致，投入过多的人力物力。 第三步：按收益配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。这点简单讲就是，谁受益谁分摊，受益多的多分摊，受益少得少分摊，确定成本分摊基数，房地产行业，一般按占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接投资法为分配基数，这点类似于制造业企业的制造费用，几个项目共同发生的费用，先在一个成本费用科目进行归集（比如间接开发费用），然后在几个受益的成本对象之间按一定标准进行分配，标准就是前面提到那几项分配基数。 第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 确定的方法标准就是上面第三步提到的占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接投资法。 第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。 第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。 第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 二 成本核算对象的确定 2-1 各项目可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。 (1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 (2) 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 (3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 ▲ 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 ▲ 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。（也就是我们通常说的按业态划分） ▲ 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 ▲ 如果同一栋住宅楼内有普通标准住宅和非普通标准住宅，要分开核算普通与非普通住宅成本。（这就要求项目开始建帐、建立项目成本核算档案时，财务与相关部门规划设计部等沟通，区分出普通住宅与非普通住宅的建筑面积、套数） 普通标准住宅一般标准：（1）容积率在1.0以上 （2）建筑面积在140平以下 （3）销售价格在市场价格的1.2倍以下。 2-3 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，除了只为一个房屋等开发项目服务、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本外，其余的无论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。 独立的设计