房地产经纪人考试重点摘要--房地产交易制度政策和税.docxVIP

PAGE 14 房地产交易制度政策 概念 税收是国家为满足社会公共需要，凭借公共权力，按照法律所规定的标准和程序，参与国民收入分配，强制地、无偿地取得财政收入的一种方式 特点 １、强制性：没有义务性 (1)税收分配关系的建立具有强制性：即税收征收完全是凭借国家拥有的公共权力； (2)税收的征收过程具有强制性，即如果出现了税务违规行为，国家依法进行处罚。 ２、无偿性： 无偿性是税收的关键特征，政府使用税款的目的是向社会全体成员包括具体纳税人提供社会公共产品和公共服务，表现为个体的无偿性、整体的有偿性。 ３、固定性，也称确定性： 国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。这是税收区别于其他财政收入形式的重要特征。 税收制度构成要素 纳税人(主体) 纳税人和负税人不同。 纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人， 负税人是实际负担税款的单位和个人。 征收对象 征收对象又称课税对象，是税法规定的征税目的物，即国家对什么事物征税。 根据征税对象性质的不同，全部税种分为五大类： 流转税（增值税、消费税、营业税和关税） 收益税（所得税）、 财产税（房产税、契税、城镇土地使用税、土地增值税）、 资源税和行为目的税（城市维护建设税、固定资产投资方向调节税、印花税） 税目 是征税对象的具体项目 设置税目目的： 一是为了体现公平原则。根据不同项目的利润水平和国家经济政策，通过设置布局的税率进行税收调控。 二是为了体现“简便”原则，对性质相同，利润水平相同且国家经济政策调控方向也相同的项目进行分类，以便按照项目类别设置税率。 税率 应纳税额与征税对象数额之间的法定比例。 我国现行的税率形式有比例税率、累进税率、定额税率三种 纳税环节 主要指征税对象在从生产到消费的流转过程中应当缴纳税款的环节。对一种产品，在生产、批发和零售过程中可以选择一次环节征税，一次课征制、两次课征制、多次课征制 期限 是负有纳税义务的纳税人向国家缴纳税款的最后时间限制 减税免税 减税是对应纳税额少征一部分税款，免税是对应纳税额全部免征，减税免税的类型有：一次性减税免税、一定期限的减税免税、困难照顾型减税免税、扶持发展型减税免税等。 法律责任 指纳税人、扣缴义务人或者其他税务行政相对人违反税法规定应当承担的行政责任及刑事责任。 我国现行房地产税种 房地产开发 1、购买建设用地使用权：契税、耕地占用税、印花税 2、建筑施工企业：营业税及城市维护建设税、教育费附加 新建商品房买卖 卖方：营业税及城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税； 买方：契税、印花税。 二手房买卖(存量房) 卖方：营业税及城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税； 买方：契税、印花税。 房地产保有 房产税、城镇土地使用税。 房屋出租 房产税、营业税及城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税。 房地产收费 行政性收费 企业在税收以外向政府及其行政事业单位交纳的各种收费，包括行政事业性收费和政府性基金（统称政府规费） 经营服务性收费 地产开发企业向一些具有专业资质的社会机构支付的费用。 房地产开发企业环节 土地一级开发政府规费 土地补偿费、拆迁安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开垦费、土地复垦费、新菜地开发建设基金、城市房屋征收管理费、土地上市招标代理服务费、防洪工程维护管理费、新增用地有偿使用费 土地二级开发政府规费 城市基础设施配套费、新型墙体材料发展基金、散装水泥专项资金、工程质量监督费、防空地下室易地建设费、公共消防设施建设费、占道费、绿化费、白蚁防治费（在南方地区收取） 经营服务性收费 环境影响评价费、交通影响评价费、地震影响评价分析费、勘察测绘费、施工图审查费、文物勘探费、档案服务费、沉降观测费、防雷检测费、墙体保温节能监测费 房地产交易环节的收费 政府规费 房产登记费、利用房地产档案费 经营服务性收费 交易手续费、房地产评估费、房地产经纪服务费 契 税 定义 在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税 纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。 转移土地、房屋权属是指下列行为： １、国有土地使用权出让； ２、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；３、房屋买卖； ４、房屋赠与； ５、房屋交换。 征税对象 契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋 计税依据 （1）国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖：以成交价格为计税依据。 （2）土地使用权赠与、房屋赠与：参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 （3）土地使用权交换、房屋交换相等时，免征契税； 交换价格不等时获经济利益的一方缴纳契税。以交换的价格差额为计税依据。 (4)以划拨方