房地产开发前期工作指导细则(定稿).doc

PAGE PAGE 1 前期工作指导细则 一、目的 为规范本公司开发项目的前期工作行为及事务处理标准，使工作得以圆满进行，特制定本指导细则。 二、适用范围 本指导细则适用于本公司开发项目各阶段所有前期工作的进行。 三、工作要求 1、前期工作人员应熟悉房地产开发全过程的程序，熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。 2、了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标，项目红线内外水、电等市政配套设施情况及收费，是否七通一平，楼盘的地理位置，交通状况以及规划状况，项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况、有无政策限制等及将采取哪些节能、环保和智能化设施、物业管理方式等。 3、以项目为基础了解施工进度，从实际出发制定合理的工作计划，实现与工程建设的统一、协调、同步。  4、所有有关开发项目的政府批件、权证资料，一经获得将原件交办公室并由本部门保管好复印件，做好交接记录工作。  5、前期工作进行中，涉及到费用支出的，严格依照《公司备用金使用及费用报销管理办法》，由主管经理、财务部经理、总经理审核签字同意后领取，并将相关票据及时按要求签字报销。 6、工程结束后，对期间前期工作做总结报告，交主管经理审阅，存档。 7、协调周边相关部门，搜集政府有关规划、市政、拆迁、伐移树等相关政策，做好处理扰民及民扰事件的应急预案。提前完成项目前期的计划工作，上报主管经理进行相关决策。 8、应定期上报工作计划、进度及相关政策法规和研究报告。 四、工作职责 1、办理从项目立项开始到申请《建设工程规划许可证》的全部手续工作。 2、办理申请《建筑工程施工许可证》的全部手续工作。 3、办理市政、占路、掘路、绿化、环保等相关手续。 4、协助工程竣工、档案验收工作，办理《房屋产权证》。 5、完成领导交办的其它工作。 五、工作内容 1、项目可行性研究阶段：（1）搜集市场相关信息，为公司决策层提供可靠数据，制定严密工作计划，计划包括征地（买地）、拆迁、补偿等方案。（2）配合测量队测绘获得现状地形图，填报《建设用地申请书》。（3）办理《建设用地选址意见书》。（4）办理《建设项目环境影响报告表》，环保局出具《环评证明书》。 2、项目前期阶段：（1）缴纳土地出让金、契税，获得《土地使用权出让合同》、《交纳土地出让金证明》。（2）办理《建设用地规划许可证》。得到经规划部门盖章的《现状地形图》及核发通知。（3）办理《土地使用权证》。配合测量队、地籍管理部门做界址工作，获得土地地籍图。（4）办理《设计阶段市政配套可供证明》或《大、小市政配套证明》。（5）联系各水、电、燃气、热力、市政等单位，了解市政配套要求，配合设计单位找到市政配套接口。（6）委托设计单位出设计方案，填报《规划设计方案申报表》。（7）配合测量队定桩、放线，交纳相关费用。（8）办理《房地产开发资质预审》。（9）办理《内资企业投资项目备案申请》。（10）办理建委报建工作。（11）协助组织设计单位招标，办理招标备案。（12）各专业（水、电、燃气、热力、市政等）设计要点、方案证书，交纳相关费用。（13）办理《建设工程消防设计审核意见书》，交纳相关费用。（14）办理《建设工程人防设计审核意见书》，交纳相关费用。（15）办理《供热证明书》，交纳相关费用。（16）办理《绿化证明书》，如需办理绿化迁移手续，交纳相关费用。（17）办理《防雷证明书》。（18）办理《大、小配套手续费》。（19）办理《建设工程规划许可证》。 3、工程招标阶段：（1）在取得《施工图审查意见书》后，协助办理《监理、施工单位工程招标监督管理》。（2）交纳墙改费、散装水泥费、安全文明施工等相关费用。（3）办理《工程施工许可证》。（4）办理《售房许可证》。 4、工程施工准备阶段：（1）试桩前，进行临时水、电的开户，协调关系，争取充分享受相关优惠政策。（2）向辖区绿化、环保、环卫、市政、交通管理等部门办理相关手续、交纳管理费，负责协调与相关部门的关系。 5、工程施工阶段：协助配合市政（水、电、燃气、热力、市政等）单位组织验收，签订使用正式使用协议、合同。 6、工程竣工备案验收阶段：（1）委托防雷、室内空气质量监测单位进行相关监测。（2）协助人防监督站进行人防竣工验收工作，获得《人防合格证明书》（3）协助消防单位进行消防验收，获得《消防验收意见书》（4）协助环保单位进行验收，获得《环境影响报告》。（5）办理《规划验线合格证》（6）办理《建设工程规划验收合格证》 六、报件需知 一、建设项目选址意见书 eq \o\ac(○,1) 1．审批部门 属海河地区项目的在天津市规划局海河规划处，其他在规划局建设管理处 2. 需提交资料 1．选址意见书申请表 2．属于政府资金的提交项目