创新机制 促进物业管理行业可持续发展.docVIP

PAGE PAGE 1 创新机制促进物业管理行业可持续发展 　　十八大报告将工业化、信息化、城镇化和农业现代化称为全面建设小康社会的载体，并将城镇化上升为经济发展方式转变的重点。慈溪市委、市政府适时提出全力打造经济发展质量高、城市建设水准高、社会保障水平高、城乡环境品位高、人文精神追求高、市民文明素质高、居民幸福感受高的品质之城，建设物质富裕、精神富有的幸福家园的奋斗目标。物业管理是建设幸福家园的一个重要基础，它是城市管理的延伸，几乎涵盖了人们工作生活的方方面面。可以说，物业管理是衡量城市管理水平的重要标志，没有健全的物业管理，就无法建成真正意义上的现代化的品质之城。 　　我市物业管理的发展现状 　　目前我市物业管理不仅在新老住宅小区、工业区、学校、医院、商场、机关事业单位、办公楼等各类物业广泛采用，而且已在道路、河道保洁等方面在各行政区域内全面推广，有的甚至把整个娱乐场所或整个公园的日常事务交由物业公司去打理。随着现代化写字楼功能的多样化，带来了物业管理内容的复杂性和专业性；住宅小区居民生活质量的提高，要求物业服务质量、服务水平、服务范围的综合性也随之提高，使物业管理的市场需求空间不断扩大，在整个经济发展中所占的比重越来越大。目前，我市的物业服务行业正逐步走向规范化，行业管理也日趋成熟。历经十余年发展，现有三级以上的物业管理企业76家，其中本地物业管理企业57家（2家为一级资质、5家为二级企业），外地进慈物业企业19家。目前全市由物业企业管理的项目共有179个，管理建筑面积达到896万平方米，全市的道路、河道、机关单位基本上引入了物业管理，市区的新、老住宅小区基本上都由物业公司管理，全市物业管理覆盖率在逐步提高。随着物业管理行业的快速发展，物业公司创造的产值在国内生产总值中的比重正在不断上升，已经成为我市第三产业中发展较快的一个新兴行业，在我市城市管理中发挥的作用也正日益显现。 　　物业管理行业发展中 　　存在的困难和问题 　　物管行业人才匮乏和物管企业服务水平、服务质量、企业生存、行业发展的矛盾日益显现。企业的发展离不开人才的培养和引进，现代物业管理行业的发展也需要高素质的人才做中流砥柱。传统的物业管理行业往往被看作是非技术性的劳动密集型行业，一方面，物业企业为了降低成本，大量招用“40岁、50岁甚至60岁”的人员从事保安和保洁等工作，这些员工大多文化水平低、年龄大，服务水平相对较低，导致业主满意度不高。另一方面，物管行业社会地位低下，员工得不到社会的普遍尊重，员工的收入基本在社会平均工资水平之下，因此，高校培养的专业对口的物业管理专业大学生很少进入物业管理领域。物管企业也很难吸引其他高素质人才。这样长此以往，不仅影响物业管理自身素质、服务水平、服务质量的提高，影响着物业公司的工作效率和企业自身形象。 　　物业服务的不到位、不作为和业主的不理解、不支持，导致物业管理收费难问题由来已久。物业管理企业收费难成为行业不争的事实，整个行业（主要是住宅小区）的物业费收缴率在70%—90%左右。据不完全统计，历年来，全市有15家物业企业共被拖欠物业管理费170？郾43万元，涉及43个小区2446户。在物业管理过程中，作为业主“花钱买服务”而聘用的物业公司，面对久拖未决的一些物业难题，不是逃避就是敷衍，业主自然会有意见；有的业主因认识上的不到位而拒绝交物业管理费；有的业主针对物业管理过程中的工作疏忽或不到位，以物业公司“不作为”而拒绝缴纳费用，凡此种种的非理性维权，导致物业管理公司的物业收入锐减，同时也增加了物业公司的收费成本。 　　物业管理企业入不敷出与小区居民物业费用支出大幅提高的矛盾日益突出。从慈溪的物业收费来看，现在机关单位物业管理招标的标的总额和要求配备的人员之比，人均也只有2？郾5万元-3万元。现在新开盘的小区（高层或小高层）一般物业费每平方米要2？郾5元-4元左右，而新小区人均居住面积大多在50—60平方米，物业费支出占人均可支配收入的比重快速提高。老小区的物业收费虽然大多在每平方米1元以下，但住在老小区的大多是工薪阶层或是退休老人和外来打工者。针对这一格局，对物业公司来说，虽然机关单位的物业费收取有保障，但由于总收入人均也只有2？郾5万元-3万元，全部把它付给员工，每月也只不过2000元-2500元，而且机关单位对物业员工的素质、年龄要求相对较高，而素质高的员工要求的工资待遇也会高些，但物管企业为了生存和发展，只有压低薪酬，导致员工走马灯地换。从小区的物业来看，一是收费困难。慈溪小区的规模都不大，没有规模效应，加上小区空置房比例高，虽然根据物业条例，空置房可以按收费标准的80%收取，但这种空置房的物业费收取相当困难，使得物业企业难以为继。二是为减少工资支出，物业公司也会考虑聘用年纪大、文化低、没有受过专门培训的员