物业管理执行实施方案(运管部分析稿).docxVIP

北京中铁第一太平物业服务有限公司 PAGE PAGE 14 中铁琉森水岸项目 2017年项目管理执行方案 编制：张 莉 审核：王小娟 批准：焦国金  2017年中铁琉森水岸项目管理，主要从环境管理服务、客户服务、维修管理服务和安全管理服务四个方面的各项基础业务展开，在强化基础业务服务的同时，从各个与客户接触的点和客户感受出发，制定相应的计划和措施。 一、项目基本概况： 项目名称 中铁琉森水岸 座落位置 灞桥区滨河东路3099号 项目四至 东至西潼高速公司，南至滨河东路，西至东城大道，北至规划路 建设相关方 西安中铁瑞丰置业有限公司 施工单位 中铁建工集团有限责任公司 监理单位 陕西中建西北工程监理有限责任公司 设计单位 深圳大学建筑设计研究院 占地面积 295.99亩 总建筑面积 21.76万㎡ 可收费面积 140202㎡ 容积率 1.6 绿化率 35.1% 绿化面积 33063.2㎡ 竣工时间 项目一期 2016年9月30日 入住时间 一期一批 2016年9月30日 一期二批 2016年12月30日 住宅面积 一期住宅面积：45515.63平米（295户） 商业面积 一期商业面积：1815.14平米 停车场 规划机动车位1531个，机动车位比：住宅（1：1）商业（1：1.2）停车场入口3个，出口2个 地下人防 人防部分已由开发公司承诺全部赠送业主使用 垃圾中转站 暂无 分布位置 化粪池 4个 分布位置 2处（12#-13#楼之间2个）2期2个 水池（箱） 1个 分布位置 5#楼地下室 燃 气 ■市政燃气；□专用燃气站； EQ \o\ac(□,√)其它 供 暖 ■市政供暖；□专用供暖站；□自有供暖站； EQ \o\ac(□,√)其它（壁挂锅炉，业主自供） 主要设备设施情况 包括电梯、柴油发电机组、变配电设备、消防设施设备、水泵、通风、防盗对讲系统、户内弱电、户内红外系统、安全布防系统、可视监控系统、公共照明、给排水管道、通道、沟渠、池、井、车场、文化娱乐及休闲设施等 物业管理 用房 房屋类型 位置 面积（㎡） 原设计用途 租金 活动板房 项目部 85 项目公司工程部 无 物业服务中心 23#楼西侧 22 商铺底商 无 二、2017年项目工作目标： ※实现营业收入315.3万元，营业成本301.4万元，利润13.2万元； ※物业费收缴率达到 90% 以上，清欠率 100% ；（本项目目前采取费用实报实销的方式，所有支出均由项目公司承担） ※第三方客户满意度达到 80 以上； ※全年客户报修、投诉回访率 100%； ※公共设备设施完好率100%以上； ※全年消防、安全责任事故为0 ； 三、项目运营改善计划月度分解（结合2017年预算内容） 项目经运营改善计划说明 计划改善的关键影响因素 17年具体改善措施说明 拟开始 实施时间 拟完 成时间 责任人 一、人工成本改善措施： 客服部现有人员编制4名：经理1名、客服助理2名、收费员兼前台1名 无改善措施，人员将随着项目入住率及交付面积的增加逐步调整并增加员工数量 2017.4 2017.12 靳 佳 工程部人员编制6名：经理1名、电工3名、综合工1名、缺编1人 无改善措施，随着项目一期承接查验、接管设备的投入使用、2017年业主入住装修的增加，需调整夜间设备运行值班人员，做好夜间设备运行保障工作 2017.3 2017.12 权晓晖 秩序部现有人员编制4名：经理1名、中控值机员3名 无改善措施 2017.1 2017.12 王团结 综合部现有人员编制2名：经理1名，人事行政助理1名 无改善措施，人员随项目交付面积的增加，逐步调整增加 2017.1 2017.12 张 莉 二、外包成本改善措施： 外委保洁人员编制13名（不含地库）保洁主管1名，替换休1名，外围2名，楼宇保洁员9名 无改善措施，根据项目交付情况及地库交付时间，适时调整人员总量 2017.1 2017.12 靳 佳 外委秩序人员编制13名（不含地库及成品保护人员）队长1名，白班6名，夜班6名（含休假2人） 无改善措施，根据项目交付情况及地库交付时间，适时调整人员总量 2017.1 2017.12 王团结 成品保护人员 2017年项目集中装修期计划增加10名成品保护人员，根据目前业主收房情况人员分2批进场：4-6月5人、7-9月5人，人员费用由项目公司承担 措施：制定成品保护人员培训计划：（1）熟悉项目楼宇单元分布情况，了解楼内消防、安防及公共设备分布、数量；