房地产开发项目的成本控制 .PPT

洽商控制重点 1、制定内部洽商考核指标，分解到各专业或专项工程上； 2、严格内部审核程序，一般执行部门提报，相关部门（技术、工程、招标、成本）审核，主管领导审批，凡不涉及费用增加可适当放松； 3、完善合同管理，制定洽商费用一定额度内由承包人承担，超过部分只支付直接费和税金； 4、分级审批权限； 七、施工索赔管理 1、概念及特征 （1）概念：因对方责任，造成损失，给予赔偿或补偿。 （2）特征：双向的；实际经济损失或权利损害；未经确认的单方行为，需协商、谈判、调节或仲裁、诉讼才能实现（与工程签证的区别）。 2、分类 （1）按合同依据：名示或默示（隐含） （2）按目的：工期（权利）、费用（经济） （3）按性质： ①程延误索赔：未按合同要求提供施工或条件，如未及时交付图纸、现场、道路等 ②工程变更索赔：增减工程量或增加附加工程、修改设计、变更施工顺序等 ③合同被迫终止的索赔：无责任方提出 ④工程加速索赔：加快施工速度，缩短工期而引起承包人额外开支 ⑤意外风险和不可预见因素索赔：地下水、地质断层、溶洞、地下文物、地下其它障碍物 ⑥其他索赔：货币贬值、汇率变化、物价、工资上涨、政策法令变化 3、索赔的起因 ①工程项目的特殊性：工程规模大、技术性强、投资额大、工期长、材料设备价格变化快 ②内外部环境的复杂性和多变性：技术环境、经济环境、社会环境、法律环境的变化；地质条件变化、材料价格上涨、货币贬值、国家政策、法规的变化 ③参与工程建设主体的多元性：发包人总包人、监理工程师、分包人、指定分包人、材料设备供应商 ④工程合同复杂性及易出错性：合同文件多而复杂，措词不党、缺陷、图纸错误等 4、索赔程序 ①承包人的索赔 提出索赔要求（索赔事件发生28天内发出索赔意向通知，索赔意向通知提交后28天内递交索赔报告） 审核索赔报告（审核索赔申请，判断索赔是否成立，对索赔报告的审查） 确定合理的补偿额（协商补偿，处理决定） 承包人是否接受 ?发包人的索赔 拒收不合格的材料和工程 承包人未能按照指示完成缺陷补救工作 由于承包人的原因修改进度计划导致业主有额外投入 拖期违约赔偿 业主为承包人提供的电、气、水等应收款项 未能通过竣工验收 保修期的延长 未能补救缺陷 承包人未约终止合同后的支付 承包人办理保险未能获得补偿的部分 索赔管理的原则 合理处理索赔：从工程整体效益、工程总目标作出判断；按照合同约定行事；实事求是 及时决定，处理索赔：减少承包人的索赔几率；防止干扰事件的扩大；减少矛盾 尽可能通过协商达成一致 诚实信用 对索赔的审查 审查索赔证据 ①合同文件中的条款约定 ②认可的施工进度计划 ③合同履行中的来往函件 ④施工现场记录 ⑤施工会议记录 ⑥工程照片 ⑦书面指令 ⑧支付进度款的单证 ⑨检查和试验记录 ⑩汇率变化表 ⑾各类财务凭证 ⑿其他有关资料 审查工期顺延要求 ①划清进度拖延责任 ②应在关键线路上 ③无权要求承包人缩短合同 工期 承包人可索赔的费用 ①人工费：增加工作内容的人工费、停工损失费和工作效率降低的损失费等累计，但不能简单地用计日工费计算 ②设备费：可采用机械台班费、机械折旧费、设备租赁费 ③材料费 ④保函手续费 ⑤贷款利息 ⑥保险费 ⑦利润 ⑧管理费：现场管理费和公司管理费 审核索赔计算的正确性 ①所采用的费率是否合理、适度 工程量表中的单价是综合单价，含直接费，也包括间接费、风险费、辅助施工机械费、公司管理费和利润等的摊销成本。索赔中不应重复取费。 ②停工损失中，不应以日工费计算。不计算在此期间的奖金、福利等报酬。停驶的机械补偿，应按机械折旧费或设备租赁费计算，不包括运转操作费用。 八、如何实现成本动态控制 1、设计质量控制 2、招标比价 3、变更签证 4、竣工决算审计 1、设计质量控制 1）设立专业设计管理部门，进行设计管理和设计优化工作 项目规划设计的优劣决定项目的成败,项目扩初设计的优劣则直接影响项目的成本。有资料分析，设计费一般只占建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这小于1%的费用，对工程造价的影响度却占到75%。长期以来开发企业普遍对建设项目设计阶段重视不够，没有专门的设计部，开发商对设计方案的技术经济性根本就没有一个控制、审查和优化程序，经常出现设计过于保守、各专业不配套、图纸不校对等现象，结果到施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜； 其实开发商早在选择设计单位时，就应该建立起一套甲方和设计院就设计方案的沟通优化程序，除了设计院内部的优化程序，设计院与开发商的沟通优化程序也应该同时运行。比如该设计方案选取的计算模型是否合理，地基承载力取值