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公允价值在我国投资性房地产方面的应用 目 录 摘要………………………………………………………………………………1 一、绪论…………………………………………………………………………2 （一）研究背景及目的……………………………………………………2 （二）文献综述……………………………………………………………2 二、公允价值计量模式对投资性房地产的影响………………………………3 （一）对资产价值的影响…………………………………………………3 （二）对利润的影响………………………………………………………3 （三）对所有者权益的影响………………………………………………3 （四）对税收的影响………………………………………………………4 三、公允价值在我国投资性房地产应用现状…………………………………4 （一）公允价值在投资性房地产计量中的可靠性受到质疑……………4 （二）公允价值在投资性房地产应用中易发生利润操纵现象…………4 （三）稀缺的高素质，高技能会计从业人员……………………………5 四、公允价值在我国投资性房地产应用中受阻的主要原因…………………5 （一）会计准则的规定制约了公允价值计量模式的应用………………5 （二）房地产市场不完善、房产估值技术不规范………………………6 （三）税收政策不清晰……………………………………………………6 （四）企业内部人员综合素质不高………………………………………6 五、完善投资性房地产公允价值计量的对策…………………………………7 （一）完善企业会计准则，鼓励企业选择公允价值……………………7 （二）建立与完善我国房产市场价格体系和房产评估市场……………7 （三）完善税收政策………………………………………………………8 （四）对企业会计人员及内部控制的相关建议…………………………8TOC\o1-3\h\u 结论……………………………………………………………………………10 PAGE PAGE 4 摘 要 近年来，我国经济得到了快速的发展，但是房价也在不断地攀升，越来越多的企业将闲散资金在房地产行业中投放，且很多企业都具有自己投资性的房地产，尤其是其在后续计量方面吸引了多方的关注。我国新制定的会计准则中将投资性房地产单独进行核算，公允价值计量模式是投资性房地产后续计量模式中较为常见的一种，更能够反映企业的实际价值，有利于企业的决策。 关键词：公允价值；投资性房地产；计量模式 一、绪论 （一）研究背景及目的 2014年1月26日，财政部颁布了关于公允价值的最新规定，即《企业会计准则第39号──公允价值计量》，目前，公允价值的运用也都是参照2014年财政部颁布的规定标准，所谓公允价值，指的是从计量日发生的有序交易中，市场参与者由于出售资产或者是转移负债而产生的一项具体价格，即脱手价格，在投资性房地产领域中，表现为企业合并与金融工具的确认、计量等。本文主要阐述投资性房地产中公允价值的运用，并且实际过程中的运用现状及原因进行剖析，通过问题的反映，需要对企业会计准则进行不断地完善，并引导和鼓励企业尽可能地加强公允价值的应用，完善房地产市场价格体系与评估市场，房地产税收政策上也需要逐渐完善，此外，会计人员以及内部控制的作用也是不可忽视，这样才能保证房地产投资市场中公允价值的有效运用。 （二）文献综述 我国对投资性房地产计量模式选择的研究主要是在CAS3准则颁布之后。杨九庚（2010）指出：从长远来看，投资性房地产采用公允价值计量模式有助于提高我国财务信息的透明度及可靠性，提高我国财务信息的质量，满足了会计国际化的要求，有利于我国会计准则体系向国际会计准则体系的趋同化发展，并指出投资性房地产采用公允价值进行计量是发展的必然趋势。张奇峰、张鸣、戴佳君（2011）以北辰实业为例，分析企业投资性房地产选择不同计量模式对企业财务的影响，选择不同计量模式的动机，指出制度环境与企业内部盈余管理因素是企业选择公允价值计量的动因。邹燕、吴小雅、毛洪涛（2013）以案例研究的方式，探究投资性房地产计量模式的选择及后续运用情况，探讨了影响公允价值运用的因素，得出相关启示并提出建议，以为我国稳步推行公允价值提供参考。 二、公允价值计量模式对投资性房地产的影响 （一）对资产价值的影响 公允价值计量方式的运用，对企业的资金结构、资产负债表都会产生一定影响，企业的账面价值会比实际价值高。虽然提高了投资性房地产行业的资产账面价值，但是有关的资产负债比例有所下降，企业的产权比例也会降低，企业的财务风险也得以下降，这对提升企业的价值以及再融资能力都是非常有帮助的。 （二）对利润的影响 投资性房地产的后续计量中，采用公允价值计量模式后发生的数额变动也会计入到当期的损益中，这对企业的利润会产生一定影响。为确保企业财务信息可以适应