第十一章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税.ppt

第十一章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法 房产税法 房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房屋这种不动产为征税对象，依据房产余值或租金向房产产权所有人或经营人征收的一种税，属于财产类税。 房产，是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。 房产税的特点 1、房产税属于财产税中的个别财产税 2、征税范围限于城镇的经营性房屋 3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法 4、房产税属于费用税 单位缴纳的房产税计入管理费用，在企业所得税前可以一次扣除 　一、纳税人、征收范围、税率 　（一）纳税人 凡在我国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税义务人。 ①产权属于全民所有的，由经营管理单位纳税； ②产权出典的，由承典人纳税； ③产权所有人承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及典租纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。 ④纳税人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税 （二）征税范围： 城市、县城、建制镇、工矿区。 不包括农村房屋。 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 工矿区是在矿产资源开发利用的基础上形成和发展起来的工业区，为工业生产地域基本类型之一。其地域范围较大，各工业点分布较分散，企业间的距离较远。 　　①其产生起源于自然资源的开发； 　　②工矿资源开发利用的职能明显，其它职能薄弱； 　　③人口结构男性多于女性，劳动人口比重大，未成年和老年比重小，尤其是新工矿区，表现十分突出； 　　④自然资源的分布决定了工矿区的分布，绝大多数工矿区分布分散； 　　⑤自然资源开采引起的地面塌陷，露天坑、矿石山、排土场的出现，大大改变了工矿区地表景观，恢复、改造矿区地表形态，是工矿区的重要任务； 　　⑥工矿区地处农村，劳动力主要来自农村。 　　按采掘业职工占工矿业职工的不同比例，可划分为三种基本职能类型：①采掘业职工占工矿业职工的70%以上的采掘业工矿区。采掘业占极重要地位，加工工业十分薄弱，主要是新开发的矿区、边远矿区和地形复杂的矿区；②采掘—加工型工矿区，采掘业职工占工矿业职工50%-70%，矿区以采掘业为主，加工工业区占一定比重；③加工—采掘型工矿区，采掘业职工在50%以下，加工工业由次要上升到主要地位，一般在加工工业发展条件较好的老煤矿区及某些建有冶金工业的金属矿区。 （三）税率 房产税适用比例税率，计税依据不同，适用的税率不同。 ①经营、自用房=》按房产余值计算=》从价计征=》1.2% ②出租房屋=按房产租金计算=从租计征=》12% ③个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按4%的税率征收房产税。 　 二、计税依据和应纳税额的计算 　计税依据：房产余值或租金。 　1、从价计征时，其计税依据是按房产原值一次性减除10％－30％后的余值。减除幅度由省级人民政府确定。 年应纳税额＝房产原值×（1－ 一次性减除率）×1.2％ 房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。自2009年起，不论是否记载在“固定资产”科目中，均应按房屋原价计算缴纳房产税。 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 房产余值是房产的原值减除规定比例后的剩余价值。 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 例：某企业的经营用房原值为5000万元，按照当地规定允许减除30%后计税，适用税率为1.2%，其应纳房产税税额的计算方法为： 应纳税额=5000×（1-30%）×1.2%=42（万元） 从价计征应注意的问题： 第一、投资联营的房产参与利润分红，共担风险的以房产余值计税；收取固定收入，不承担联营风险的按租金收入计税。 第二、融资租赁按房产余值计税，纳税人由税务机关根据实际情况确定。 第三、凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 第四、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需