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项目融资在大型住宅房地产开发中的应用 　　一、引言 　　近些年，我国城市大型住宅房地产项目开发逐渐增多，且有不断增加的趋势，这对于加快城市建设和提高居民生活质量具有重要意义。大型住宅房地产项目的开发意味着大规模的资金投入，在国家对房地产业持续宏观调控的背景下，传统的以银行贷款为主的公司融资模式受到挑战。而另一种融资模式———项目融资，作为一种重要的国际金融工具，其独特的融资机制和在分散风险方面的特殊作用，使其在大型工程项目建设资金筹集方面发挥了重要作用，已成为卓有成效且日趋成熟的融资手段。然而，项目融资在房地产开发领域特别是大型住宅房地产开发领域尚未得到真正意义上的应用。为此，本文就项目融资在大型住宅房地产开发中的应用问题进行探索性研究，以期拓展项目融资的应用领域，增加房地产企业融资渠道，降低房地产企业融资风险。 　　二、项目融资的内涵、运作机制和应用领域 　　1.项目融资的内涵。 　　项目融资作为一种重要的融资方式，自身还处于不断地发展过程中，目前尚没有一个统一、公认的定义。从广义上讲，凡是为了建设一个新项目、收购一个现有项目或者对已有项目进行债务重组所进行的融资都可以称为项目融资。世界银行将项目融资定义为资本投资开发设施，能够提供商品和服务的项目[1].欧洲一直采用这一宽泛的定义[2].从狭义上讲，各国学者和国际组织对其定义表述有所不同。美国银行家彼得·内维特()在其《项目融资》(1996年)一书中提出，项目融资是“为一个特定经济体所安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”[3].巴塞尔委员会在《巴塞尔新资本协议》中指出，项目融资(ProjectFinance,PF)是一种融资方法，贷款人主要将单个项目产生的收益作为还款来源和资金安全性的保障，是专业贷款的一个子类。我国学者在总结各类定义的基础上，提出项目融资是“以一个特定的经济实体(项目)为融资对象，以项目的现金流量和收益为偿还所融资金的来源，以项目的资产作为融资的安全保障(抵押)的一种融资方式[4].”项目融资更为简明的定义是：以特定项目的现金流量和资产为基础的有限追索或无追索融资。与传统的公司融资比较，项目融资具有以下主要特征[5]: 　　(1)以项目为融资导向。 　　安排项目融资的依据是项目未来的现金流量和项目资产，而不是项目投资者的资信。项目贷款人更加关注的是项目建设期间能够产生的现金流量用于偿还贷款的能力，项目的融资规模、融资成本以及融资结构与项目的预期现金流量和项目的资产价值直接相联系。 　　(2)无追索或有限追索。 　　当项目的经济强度不足以清偿债务时，贷款人不得追索或者仅在某一特定阶段或在规定范围内进行追索。除此之外，无论项目出现什么问题，贷款人均不能追索到项目借款人除项目资产价值和未来现金流量以及所承担的义务以外的任何财产。 　　(3)有效分散投资风险。 　　针对大型项目投资面临的各种风险，项目融资充分发挥“收益分享、风险分担”的原则，将项目的各种风险在项目的主要参与者和其他利益相关者之间进行合理分配，而不是由项目投资者一方单独承担项目的全部风险，减轻了投资者的压力。 　　(4)资产负债表外融资。 　　根据项目融资风险分担原则，贷款人对债务的追索仅限于项目公司的资产和现金流量，因而可以将项目融资安排为不需要进入投资者资产负债表中的贷款形式，即实现表外融资，有利于投资者将有限的财力从事更多的投资活动。 　　2.项目融资的运作机制。 　　项目融资主要由四个基本模块组成：项目的投资结构、融资结构、资金结构和信用保证结构。 　　(1)项目的投资结构。 　　即项目的资产所有权结构，指项目投资者对项目资产权益的法律拥有形式和项目投资者之间的法律合作关系。目前，国际上常用的项目投资结构有单一项目子公司、公司型合资结构、合伙制及有限合伙制结构、信托基金结构和非公司型合资结构等形式。 　　(2)项目的融资结构。 　　融资结构指项目投资者取得资金的具体形式，是项目融资的核心部分。投资者在投资结构上达成共识以后开始设计和选择合适的融资结构来实现投资者的融资目标和要求。常用的项目融资模式有：杠杆租赁、产品支付、利用“设施使用协议”融资、BOT、ABS等多种模式，也可以按照投资者的要求对几种模式进行组合、取舍和拼装。 　　(3)项目的资金结构。 　　项目融资的资金由三部分构成：股本资金、准股本资金、债务资金。三者的构成及其比例关系即项目的资金结构，其中核心问题是债务资金。项目融资常用的债务资金形式有：商业银行贷款、银团贷款和租赁等。资金结构在很大程度上受制于投资结构、融资结构和信用担保结构，通过灵活巧妙地安排项目的资金构成比例，选择恰当的资金形式，可以达到既减少投资者自