2013华师期末资产评估计算题答案.docVIP

1、某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。 试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整） 答案: 年总收益=120×12×24 000×1-8%=31 795 200元 2年总费用=31 795 200×2.5%+18%+4 800×24 000×(1.5%+0.2%)=8 476 416元 3房地产纯收益=31 795 200-8 476 416=23 318 784元 4建筑物年折旧费=4 800×24 000÷48=2 400 000元/年 5建筑物现值=4 800×24 000-2 400 000×2=110 400 000元 6建筑物纯收益=110 400 000×10%+1÷46=13 440 000元 7土地纯收益=31 795 200-13 440 000=18 355 200元 8土地总价=18 355 200×1-1÷1+8%46÷8%=222 784 566元 9土地单价=222 784 566÷6 000=37 131元/平方米 10土地单价楼面价=222 784 566÷24 00 =9 283元/平方米 2、A企业将拥有的一项专利权许可甲企业使用，特委托评估公司进行评估。评估人员了解到以下情况： 　　（1）双方协商的合作期暂定为4年；确定的利润分成率为30％。 　　（2）未来4年，甲企业的产品销量分别是9万件、10万件、12万件、12万件，每件售价和成本费用分别是100元和70元。 　　（3）据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为15％；企业适用的所得税率为25％；银行利率为5％。 　　要求： 　　（1）计算专利权各年的收益。 　　（2）计算专利权使用权的评估价值。 （计算结果以万元为单位，保留两位小数） 答案:1专利权各年的收益第一年=9×100-70×1-25%×30%=60.75万元 第二年=10×100-70×1-25%×30%=67.5万元 第三年=12×100-70×1-25%×30%=81万元 第四年=12×100-70×1-25%×30%=81万元1分 2专利权的评估值 3、某待估建筑物为某企业的一简易仓库，账面原值为10万元人民币，建筑面积为500平方米，竣工于1990年。要求估算1995年底该仓库的重置成本。经查询企业所有地区建筑业产值环比价格指数分别为：1991年6.9%、1992年17%、1993年30.5%、1994年11.7%、1995年4.8%。求待估建筑物重置成本。 答:（1）计算综合价格指数。 综合价格指数=（1+6.9%）（1+17%）（1+30.5%）（1+11.7%）（1+4.8%）=191% （2）待估建筑物重置成本。 　重置成本=100000×191%=191000（元） 4、某企业预期年收益额为20万元，该企业各单项资产的重估价值之和这80万元，企业所在行业的平均收益率为20%，并以行业平均收益率作为适用资产收益率。求该企业商誉价值。 商誉的价值＝（200000-800000×20%）÷20%　　＝40000/20%=200000（元）　　或＝800000×（25%－20%）÷20%＝200000（元） 5、评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评估时，了解到以下情况： 　　（1）该设备与目前同类新式控制设备相比，额定操作人员多2名；维护费用每年多支出4000元，其他方面大致相同。 　　（2）经测定该设备尚可使用3年；确定的折现率为10％。 　　（3）操作人员年均工资2.6万元；企业适用的所得税率为25％。 　　要求：请帮助评估人员计算： 　　（1）该设备的年超额运营成本； 　　（2）该设备的年净超额运营成本； 　　（3）该设备的功能性贬值。 （计算结果以万元为单位，保留两位小数） 答案1年超额运营成本=2×2.6+0.4=5.6万元  2年超额运营成本净额=5.6×1-25%=4.2