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房地产开发成本概算T 房地产开发成本，是指房地产企业为开发一定数量的商品房，所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三大部分：T 一、土地、土建、设备费用支出占总成本的T80％。土地、土建、设备费用，是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的T80％，其中最重要的是土地费用，土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用，主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。T 二、配套及其他收费支出占项目总投资的T10－T15％。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因表影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的T10－T15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。T 三、管理费用和筹资成本。看两个实例：T 例T1：杭州某楼盘成本清单——项目名称T 计算式T 金额T(万元T) 1. 土地面积T(出让面积T) 141.19亩T(94133平方米T) 。T 2. 可建房面积T(主要部分T) ：多层公寓T 94560平方米占T62.78% ；小高层公寓T 40000平方米占T26.56% ；沿街商铺T 4000平方米T 占T2.66% ；半地下汽车库T 17280平方米；小计T 167890平方米。T 3. 容积率T 1.6。T 4. 销售额：多层公寓T 7800*94560 73756.8 ；小高层公寓T 8000*40000 32000 ；沿街商铺T 12000*4000 4800 ；汽车库T 8100；小计T 118656.8 。T 5. 项目成本T (万元T)：T （T1）地价T 投标价T165万T/亩T 24136 ；T （T2）配套费T 3793；T （T3）建安工程造价T 17198；T （T4）建设与准备费T 1962 ；T （T5）财务费用T 2688；T （T6）销售广告费T 118656.8*2.5% 2966.42 ；T （T7）营业税T 118656.8*5.85% 6941.42 ；T （T8）不可预见费T 54831*1% 548.31；项目成本合计：T 60232.84。T 6. 利润：T118656.8-60232.84 ＝T58423.96。T 7. 所得税：T58423.96*33% -19279.9。T 8. 净利润：T58423.96-19279.9＝T39144.05。T 例T2：上海TZH房产成本清单：T 一期TA块利润测算：T 一期TA块建筑面积T5.1万元T/㎡：商铺T7000㎡，住宅：T44000㎡。T (1)成本：动迁成本：T2.5亿元，楼面价T4900元T/㎡；建安成本T 2000元T/㎡；配套费用T 1500元T/㎡T(组成：规费：T300元T/㎡、设计、环境费：T100元T/㎡、管理费用：T200元T/㎡、广告费用T100元T/㎡、资金成本T600元T/㎡、小区配套T100元T/㎡、不可预见费用T 100元T/㎡T) 。T 成本T=(4900/㎡T+2000元T/㎡T+ 1500元T/㎡T)×5.1万元T/㎡T=4.284亿元。T (2)销售收入：商铺售价T3万元T/㎡；住宅售价T1.5万元T/㎡。T 销售收入T=7000㎡T×3万元T/㎡T+44000㎡T×1.5万元T/㎡T=8.7亿元。T (3)毛利：T8.7亿元T - 4.284亿元T = 4.416亿元。T