申达林与城营销策略报告.ppt

常规推广举措 户外：树立形象更换节点信息预告； 网络：价值点输出及节点信息预告； 短信：价值点输出及节点信息预告； 工地围挡：更换为大平层产品价值点； 横幅：重点刺激信息释放； 小区灯箱/高端消费场所框架：实景公开信息告知； 派单：青枫公园、重点乡镇直效派单； 巡展：意向客户分布的老社区巡展； 夹报：认筹前出街一次（50000份），告知实景开放信息； DM直邮：认筹前出街，为开盘前进行强势蓄客做准备； 重要推广举措一：报广 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2012年 形象塑造起（大平层） 55#56热销期 形象提升期 6月 开盘期 持销期、加推 通过一版硬广、4版软文阐述项目价值，并强势蓄客； 重要推广举措二：户外 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2012年 形象塑造起（大平层） 55#56热销期 形象提升期 6月 开盘期 持销期、加推 临时性增加市中心2块户外，针对全市高端客户进行推广，选择时长为1-2个月，选择区域如下： 重要活动举措一：实景样板区开放暨VIP卡发放 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2012年 形象塑造起（大平层） 55#56热销期 形象提升期 6月 开盘期 持销期、加推 开放目的：体验式营销，展示项目品质及价值点，加强客户诚意度，留住客户； 开放时间：9月1日 申达林与城 重要活动举措二：实景样板房开放暨认筹 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2012年 形象塑造起（大平层） 55#56热销期 形象提升期 6月 开盘期 持销期、加推 开放目的：客户真实生活体验，启动认筹； 认筹时间：9月22日 申达林与城 林与城的生活 营销举措—— 10月大平层开盘期 48席揽境大宅，引领健康 200㎡林与城的生活，即将公开 推广主题 常规推广举措 户外：释放客户敏感信息及开盘告知； 网络：加大投放频次，主要释放客户敏感信息及开盘告知； 短信：加大投放频次，主要释放客户敏感信息及开盘告知； 横幅：开盘信息释放； 派单：青枫公园、重点乡镇直效派单； 缩减时效性较差的推广渠道（DM、巡展、夹报等） 放大直效渠道（网络、短信等） 强势告知 重要推售举措：推售53# 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2012年 形象塑造起（大平层） 55#56热销期 形象提升期 6月 开盘期 持销期、加推 53# 推出53#大平层 1、53#的位置相比54#位置更好，基于目前及预期的市场情况，先推出53#，产品更具竞争力，更加有利于房源的去化； 2、利用53#的推出，借助价格杠杆促进55#和56#去化； 3、利用53#楼的推出提升项目整体形象及市场认知，为后续加推奠定基础； 重要活动举措：开盘活动 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2012年 形象塑造起（大平层） 55#56热销期 形象提升期 6月 开盘期 持销期、加推 开盘目标：大平层去化36套 活动目的：一鸣惊人，确立项目高端形象及领先市场地位，为后续加推蓄势，实现大平层推售去化目标； 活动形式：大平层盛大开盘，现场举办小提琴演奏、盛大走秀、冷餐服务，成交客户抽奖，一等奖2人，纽约中央公园往返机票 开盘时间：10月13日上午 活动费用预估：8万 重要推售举措：55#56#余房打包 销售目标：10套 销售房源：143㎡高楼层房源 销售机会：大平层开盘推广，对产品类型相似但仅面积较小的143㎡房源营造了去化的机会； 预计开盘前，55#56#楼高楼层房源将会有部分剩余，通过8-9月份的客户积累，对该部分客户进行集中销售，同时享受大平层开盘当天最高优惠，促进55#56#清盘； 时间选择：10月13日下午 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2012年 形象塑造起（大平层） 55#56热销期 形象提升期 6月 开盘期 持销期、加推 营销举措—— 11-12月大平层持销期 常规推广举措 户外：树立形象及加推信息预告； 网络：价值点输出及加推信息预告； 短信：加推前信息预告； 横幅：重点刺激信息释放； 派单：青枫公园、重点乡镇直效派单； 11-12月份媒体推广计划： 线上释放即将加推产品信息，线下圈层活动促进老带新。 如大平层开盘热销，意向客户剩余，则立即筹备54#大平层加推； 如大平层开盘仅完成目标，而56#56#接近售磬，则立即推广52#楼，筹备年底前加推冲量； 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2012年 形象塑造起（大平层） 55#56热销期 形象提升期 6月 开盘期 持销期、加推 形象定位 阶段营销策略 价格策略 大平层营销策略 市场分析 客户分析 本体分析 营销攻略 价格策略—市场比较法 “市场比较法”推导均价 本项目属于钟楼区青枫板块，目前客户对比区域主要以武进和新北为主，区域内可比性竞争项目有香悦半岛、青枫壹号、