户型设计原则.ppt

安徽项目整体战略定位与物业发展建议 本报告要解决的核心问题是项目城市化、地段价值最大化 报告的整体思路 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 报告的整体思路 地块处于安庆市中心区核心位置，周边交通、配套等优势明显 项目位于安庆市中心区核心区域，距离人民路商圈步行不超过5分钟，项目周边商业形成一定规模，是安庆市最为繁华的区域之一 项目周边为城市主要交通干道，交通便利，商业、学校、医疗、银行等生活配套设施齐全 距离长江、大湖距离都在步行15分钟距离之内，菱湖、连湖公园在附近 地块周边情况 东：湖心南路、老式住宅小区，附近有农贸市场、建设银行、工商银行等 南：华中西路，对面为安庆长途汽车站，即将搬迁 西：宜城路，临街商铺主要经营五金机电 北：老式住宅小区，紧邻弘信家园 内部大面积净地，西南边部分地块需要拆迁，拿地成本高 地块优势主要体现在区域、地段价值上，而劣势则主要是环境因素和成本因素 项目的优势： 区域价值：中心区一直以来是安庆的核心，是安庆最繁华、土地价值最高的区域 地段价值：项目所在地，是中心区的核心，同时也在安庆东进的主轴线上，地段价值在安庆最高。中心区内为数不多的大盘之一，市场认可度较高 配套价值：周边成熟的配套，使该地块成为生活最便利的区域 认知度价值：在安庆人心目中，项目地块是城市核心，购房的最理想选择地 城市规划：对面长途汽车站搬迁后，政府规划为商业用地，将带动周边形成又一繁华商圈 项目的劣势： 外部：周边环境较为嘈杂、附近较多低档次小区、周边商业业态较低，区域还没有形成高端居住地区的氛围。项目沿街面过小，直接影响商业规划、影响项目展示 内部：形状不规则难于规划、拆迁数量较大，拿地成本高 项目界定——区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法 项目界定： 报告的整体思路 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题 报告的整体思路 项目整体战略定位研究思路 城市背景小结－安庆市经济保持稳定增长，城市化进程加速，为本项目的成功发展提供良好外部环境 安庆市近年经济稳步发展，政府投资力度增强、人均收入稳步提高 全市总面积1.53万平方公里（市区550平方公里），全市总人口约610万 2000年以来，安庆市生产总值（GDP）连年快速增长，2005年全年429.64亿元，按可比价格计算，比上年增长12.6% 政府加大经济发展力度，固定资产投资由2001年的71.57亿元，增长到2005年的155.5亿元，增长117% 人均收入逐年上升 安庆市实施“东进为主、加速北扩、拓展西部、跨江协作”的整体发展思路，努力打造“双百”城市 安庆市远景目标：到2010年市共基本建成“双百”（人口100万人，建成区面积100平方公里）规模。整个城市实施东向发展战略，安庆市城区将形成“以长江为主轴以沿江带状主城为核心的，多中心、开敞式的城市空间结构 安庆市市政府提出“东进为主、加速北扩、拓展西部、跨江协作”的发展思路，全面提升城市规划、建设和管理水平 房地产市场分析小结－初步发展阶段，健康稳定；经济持续增长和居民收入的提高将促进房地产行业持续发展 房价收入比和房地产投资占GDP比重——安庆市房地产市场发展空间较大 根据世界银行经验，发展中国家的家庭年均收入与房价的比值在1：4～1：9之间为合理状态，若比值在此区间内则表明该地区商品住宅有效需求度高，商品住宅与居民生活水平协调发展 安庆房地产房价收入比预示着有房地产市场有较大的涨幅空间 四个板块楼盘比较 中心区仍然是城市的核心，生活配套成熟、生活氛围浓厚。目前在售楼盘在约20个，处于城市核心地段的楼盘大约10个，可以辐射全市。整体价格在安庆市相对较高，区内楼盘欧景苑目前均价最高 开发区目前在售楼盘27个，占总数的一半左右，均价2208元，客户以周边区域、附近8县客户为主。出现香樟里、秀水华庭等高档次楼盘，可吸引全市客户。目前生活配套正在逐步完善之中，依托大湖，生态环境较好。但目前人气不足，尚显冷清 西部由于环境污染、不在城市发展的主导方向上等因素，逐渐淡出安庆人视线。区内楼盘主要是周边客户，也有部分人因为教育原因在此购房。整体价格在安庆市最低 目前产品由多层向小高层过渡阶段，随着土地稀缺、居住观念的改变，未来几年市场必将以小高层为主导 安庆目前在售项目63个，以多层为主要产品，高端项目都有小高层产品，未来市场趋势明显 纯小高层、高层规模较大项目有两个，宜城水岸与香樟里，销售状况不同。宜城水岸较差，主要与其地段有关，香樟里在社区原生态环境、高科技住宅等优势带动下，一期销售受较快，证明小高层产品本身可以被接受 其他