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房产估价技术报告 一、估价方法选用 （一）、对房产评估选用的方法 估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看，根据估价对象的特点和实际情况，因此采用了如下方法进行评估： 1、本次估价的估价目的是对房产进行抵押价值的估价，根据估价人员掌握的资料，估价人员考虑估价对象作为住宅的实际情况，所以选用市场法作为第一种估价方法。市场法：市场法是将估价对象与在估价时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2、估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后，根据估价对象的特点及实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，经过反复研究，选取收益法作为本次评估的第二种方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 3、对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行算术平均，确定最终的估价结果。 二、估价测算过程 （一）市场法分析测算过程 1、比较案例选取 估价人员在广泛搜集房产交易案例的基础上，遵循替代性原则，选取与估价对象相近地段、相同用途、交易情况类似，处于同一供求圈的交易实例A、B、C作为比较实例，求取估价对象房产比准价格。（具体情况见表一） 表一