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项目公司开发房地产的法律探讨 发表时间：2007-4-2 发布者：admin 点击率：1809 沈 锋 标 组建项目公司开发房地产已经成为一种合作开发的流行模式，但根据目前的法律规定，项目公司从投资者（即设立项目公司的股东）那里取得土地使用权的法律性质不明确，在一定程度上增加了项目开发的法律风险。本文主要分析项目公司的设立和资本运作方式，从法律上探讨项目公司取得项目土地使用权的性质，以证实项目公司进行项目开发的正当性。 关键词：项目公司 注册资本 投资额 土地使用权 出让 转让 转移 一、项目公司概念和特点 在房地产开发中，资金实力雄厚的房地产开发公司可以单独实施开发活动，而某些相对较小的开发公司或者某一个开发项目规模巨大，需要大量资金投入而一家房地产开发公司无法单独承担时，开发公司引入大量贷款会使自己背上沉重的债务包袱，所以目前通行做法是与另一家对该项目有兴趣的企业合作共同开发。在这些房地产的合作建设、开发经营中，有些通过订立合作开发房地产合同的方式来实施合作开发以及对合作各方的权利义务进行约定，有些则组建项目公司并以项目公司实施房地产项目的开发。项目公司，就是基于该特定房地产开发项目而组建起来的，专门为该房地产项目的建设、开发、经营管理等事务的实施而存续的公司。 项目公司具有以下特点： （1） 设立模式的单一性 根据新的公司法规定，公司分为有限责任公司与股份有限公司，因房地产开发项目的客观情况，设立股份有限公司作为项目公司的不多见，基本上是有限责任公司的模式。新公司法确立的一人有限责任公司，在房地产开发项目中也不具有太大的实际意义，因为设立项目公司的根本目的是为了集中几家企业的经济实力共同开发，一个投资者再通过设立一人项目公司进行项目开发，无异于仍然由自己开发经营。不过利用一人项目公司的有限责任来规避房地产开发风险在一定程度上是有效的，特别是投资者不是房地产开发公司，却拥有开发地块，并且实力雄厚而又不想让他人参与该项目时，不失为一种好方式。但本文讨论的项目公司是常见的两个或两个以上投资者设立的有限责任公司。 （2） 设立主体的特殊性 设立主体是指设立该项目公司的投资者，即项目公司的股东。在项目公司的设立主体中，至少有一个投资者拥有某一国有土地的使用权，该土地将成为项目公司今后开发经营的标的物。没有特定的土地使用权也就不存在设立项目公司的必要。 （3） 经营范围的特定性 一般的房地产开发企业可以开发与自己开发资质相符的多个项目，而项目公司作为特定土地的开发经营者，其取得的开发资质只能限于该特定土地的开发，项目公司不得再开发其他房地产项目。在该项目开发完毕后，项目公司的开发资质将被依法注销，其经营范围将被限制在该项目的后期经营管理之内。 （4） 开发经营的确定性 一般性的经营企业，其所能取得的的利益因各种客观因素是不容易预见的，但项目公司则不同，由于开发土地的特定性，其开发的房地产项目规模是建设规划设计确定的，所需投入的资金是可以预算的，相关的成本也可以估算，项目推向市场后的收益在一定时期内也是可以预见的。因此，项目公司的开发经营是确定的，较少会发生变更和偏差。 （5） 经营资格的强制性 项目公司作为房地产开发公司，必须具有相应房地产开发资格。所谓房地产开发资格，是指具备相应条件，由建设行政主管部门核发的从事房地产开发的资质等级证书载明的资质和工商行政管理部门核定的从事房地产开发的经营范围。未取得房地产开发资质等级证书的企业不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目，不得越级承担任务。例如建筑面积在25万平方米以上的开发建设项目，二级及二级资质一下的开发企业不得承担。[1] 二、基于注册资本与投资总额不同的项目公司设立模式 （一）项目公司的设立条件 项目公司作为房地产开发企业，除应当符合公司法及相关法律法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。[2]而临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员的总数。 设立项目公司，由投资者向县级以上工商行政管理部门申请登记，符合上述注册资本及人员条件要求的，工商行政管理部门予以登记并发放营业执照。项目公司自领取营业执照之日起30日内，到所在地的房地产开发主管部门备案并申请核发房地产开发企业资质等级证书。 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级，资质等级实行分级审批。其中一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资