营造不较劲的“灰色地带”——伟业顾问北京西山别墅区“中间建筑”项目营销策划报告2007-162页.pptVIP

区域市场分析—区域别墅市场在售项目分析 景观别墅类—香邑山 客 群 多次置业为主 客户构成：主要以私企老总为主，两口或善 后之家，不部分不做第一居所。 购买因素：景观环境、升级 推 广 广告诉求：隐于香山之谷 推广通路：网络、户外、报广 ※户外和安家效果最佳 年龄：35-50 个案点评 此项目居于无可比拟的景观占有资源，体量较小，共计22套，产品主要以联排为 主，销售价格较高，由于其市场定位及产品定位的不准确，导致其销售速度缓 慢，与本项基本无竞争。 区域市场分析—区域别墅市场在售项目分析 景观别墅类—西山美庐 项目概况 建筑类别：独栋 建筑风格：赖特风格 地理位置：海淀区香山南路99号 开 发 商：香山双新房地产公司 占地面积：22万平米 建筑面积：（不详） 容 积 率: 0.41 总 套 数: 107 绿 化 率：70% 开发分期：分二期开发 开盘时间：2004.7.10 价 格：33800元/平米 装修标准：毛坯 西山美庐 本案 物 业 费：6元/平米·月 物业公司：香港侨乐物业 区域市场分析—区域别墅市场在售项目分析 景观别墅类—西山美庐 客 群 多次置业为主 客户构成：西山情结和看好西山环境的 外地客户,对别墅有自己的看法和主观 选择性,企业主较多,社会地位较高 购买因素：升级、景观 推 广 广告诉求：昆玉半山·流水别墅区 推广通路：网络、户外、报广 ※户外效果最佳 年龄：35-50 个案点评 该项目紧邻西山景观的资源，产品品质高，流水园林规划，在西山区域内属于顶 级产品，该项目产品类型主打独栋，户型面积大，价格较高，由于其赖特风格建 筑设计在05年前区域认可度低，客户观望期长，导致其销售速度缓慢，目前仅剩 余3套，与本案无竞争关系。 区域市场分析—区域别墅市场在售项目分析 景观别墅类—庐师山庄 项目概况 建筑类别：双拼、联排 建筑风格：现代风格 地理位置：石景山区西五环八大处出口向西800米 开 发 商：北京建工地产 占地面积：6.1万平米 建筑面积：3.2万平米 容 积 率: 0.51 总 套 数: 52 绿 化 率：31% 开发分期：一期 开盘时间：2006.5 均 价：16450元/平米 装修标准：毛坯 物 业 费：4.98元/平米·月 物业公司：第一太平戴维斯物业 庐师山庄 本案 区域市场分析—区域别墅市场在售项目分析 景观别墅类—庐师山庄 客群 多次置业为主 客户构成：以西山区域升级为主，思想前 卫，追求与众不同，职业以私企老总，影视 艺人居多，第一居所。 购买因素：升级、景观、投资、西山向往 推 广 广告诉求：现代别墅，全景共赏 推广通路：网络、户外、专业杂志 ※网络和专业杂志效果最佳 年龄：35-50 个案点评 此项目产品个性化较强，与西区传统客户需求存在较大差异，导致客户观望期时 间长，销售速度较慢，由于产品的特殊性及所处位置距本案较远，对本案不形成 直接竞争。 区域市场分析—区域别墅市场在售项目分析 景观别墅类—香山81号院 项目概况 建筑类别：联排 建筑风格：赖特风格 地理位置：海淀区香山路81号 开 发 商：北京雕刻时空房地产开发公司 占地面积：2.4万平米 建筑面积：1.7万平米 容 积 率: 0.6 总 套 数: 40 绿 化 率：43% 开发分期：分二期开发 香山81号院 开盘时间：2005.5 均 价：23000元/平米 装修标准：毛坯 物 业 费：6元/ 平米·月 物业公司：北京米亭国际物业管理公司 本案 区域市场分析—区域别墅市场在售项目分析 景观别墅类—香山81号院 客 群 多次置业为主 客户构成：上层建筑中的景观升级型客户 购买因素：景观、升级 年龄：35-50 推 广 广告诉求： 一个只对少数人开放的圈子 推广通路：网络、户外、报广 ※户外效果最佳 个案点评 此项目坐落于香山半山腰 ，具备良好景观资源，主要产品为326-465平米 联排，总价区间为700—1000万，产品价格较高，目前存量19套，对本案 不存在竞争关系。 区域市场分析—区域别墅市场在售项目分析 景观别墅类—御园 项目概况 建筑类别：园厅别墅、联排、公寓 建筑风格：意大利风格